Foreclosure, 과연 정말 쌀까요? (Zillow Talk #9) - revised

Updated: Dec 19, 2021

다들 Foreclosure에 대해 잘 아실 겁니다. 집을 구입하시려 하는 고객분들께서는 한 번쯤 생각해 보실 것이고요.

그런데, 과연 남들이 생각하는 것 만큼 쌀까요?

Foreclosure란?

Foreclosure는 은행 및 융자를 내어준 측에 저당 잡힌 집입니다. 집 융자를 못 갚아서 은행 측에 빼앗긴 집이지요. 보통 은행에 저당 잡힌 집이고, 은행은 신속히 현금화하려 하니 일반시장가보다는 낮게 매물이 나와 일반 집들보다 저렴하다는 이미지를 갖고 있습니다. 맞기도 혹은 틀리기도 할 수 있는 부분입니다.

왜 그런지 몇 자 적어볼까 합니다.

영어 표현으로 동등한 것끼리의 비교를 apples to apples란 표현이 있습니다. 같은 것 끼리 비교를 해야 한 단 말이죠. 현재 관심있어 하시는 Foreclosure집이 정말 좋은 딜인가를 확인하시려면, 그 집과 최대한 같은 조건을 가지고 있는일반 시장에 나와있는 집의 가격을 비교하시어야 합니다. 그렇다면 최대한 같은 조건이라 함은 어떤 것들을 말할까요?

집의 위치

최대한 같은 위치의 집을 선택합니다. 같은 블록이면 더 좋고, 심지어 같은 방향으로 있는 집은 더 좋습니다.

집의 크기

최대한 같은 레이아웃을 가진 같은 크기의, 같은 개수의 방, 욕실, 주차장 차량 면 개수 등을 가진 집과 비교해야 합니다.

집의 컨디션

최대한 집의 컨디션이 비슷한 집과 비교해야 합니다. 하지만 Foreclosure의 경우, 전 거주자가 집에서 쫓겨나는 형태이기에 다음의 이유로 집의 컨디션에 많은 문제가 있을 수 있습니다. 제가 Fix and Flip투자를 위해 혹은 고객 분들과함께 찾아가 본 Foreclosure집들의 99%는 거주가 불가능한 상태의 집이었습니다. 다음과 같은 이유들로 그런 상태가되었을 것이라 예상합니다.

1. 융자도 못 갚을 처지에 계셨던 분들이 집의 보수, 유지, 관리를 제대로 하시기 힘들었을 것입니다. 그래서 집에골병이 든 경우가 많이 있습니다. 예를 들면 침수가 있었으나 제대로 보수를 못하여 건물의 하부가 약해져 있다던 지, 물이 침투할 수 있는 부분 (지붕, 벽, 하부)등을 제대로 관리 못하였다 던지 하는 문제들이지요. 집도 사람의 몸과 같아서 이런저런 부분을 그때그때 똑바로 유지, 보수해주지 않으면 쉽게 늙습니다.

2. 집에서 쫓겨나가는 순간까지의 그 모든 분노와 스트레스를 집에 풀고 나가는 경우도 많이 있습니다. 하수 배관에 시멘트를 붙고 나간다 던지, 모든 drywall에 구멍을 내고 나간다 던지, 전기 배선을 뒤섞어 놓고 나간다 던지 등의말로 다 못할 여러 경우가 있습니다.

일반적으로 시장에 나온 집들의 경우, 집 상태에 대한 문제 중 특히 major component에 대한 부분은 판매자 측에 수리를 요구할 수 있습니다. 하지만, 대부분의 Foreclosure는 As-Is의 상태로 판매가 됩니다. 말 그대로 그냥 있는 그대로사가라는 것이지요. 물론, As-Is의 경우에도 몇 몇 사항을 고치고 그에 해당하는 추가적인 협상이 가능하지만, 금융기관을 상대로 하는, 특히 보기에 정말 좋은 딜인 경우에는 절대 불가능하다 보시면 됩니다. (싼 게 비지떡인 경우가 많은 것입니다).

따라서 foreclosure집을 고려하고 계신 경우, 구매 후 발생할 수리와 보수 비용을 잘 따져 보셔야 합니다. 생각보다 이부분이 엄청 큰 액수를 차지할 수 있습니다. 그리고, 이 foreclosure 집의 구매와 보수에 들 총 금액이, 일반적으로 시장에 move in ready 상태로 나와있는 집의 가격보다 비쌀 확률이 높습니다.

특히, 수리 보수 공사를 진행하시는 과정에서 받는 스트레스와 시간/에너지의 소모는 정말 어마어마 합니다. 이 부분을 돈으로 환산한다면 그 액수 또한 만만치 않을 것입니다.

그 외에도 foreclosure집들의 경우 집에 대한 정보가 일반적으로 판매되는 집들에 비해 현저히 부족합니다. 따라서, 그집에 대한 보다 꼼꼼한 조사가 필요하다는 점도 꼭 강조해 드리고 싶습니다.

다시 한 번 말씀드리지만, Foreclosure집 중에 맘에 드시는 집이 있다면, 위에 나열된 부분들을 꼭 일반적으로 시장에올라온 집들과 꼼꼼히 비교 분석해 보시고 진행하시기를 권해드립니다.