Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다.
다들 Foreclosure에 대해 잘 아실 겁니다. 집을 구입하시려 하는 고객분들께서는 한 번쯤 생각해 보실 것이고요.
Foreclosure는 은행 및 융자를 내어준 대출자측에 저당 잡힌 집입니다. 집 융자를 못 갚아서 은행 측에 빼앗긴 집이지요. 보통 은행에 저당 잡힌 집이고, 은행은 신속히 현금화하려 하니 일반시장가보다는 낮게 매물이 나와 일반 집들보다 저렴하다는 이미지를 갖고 있습니다. 맞다고도 틀리다고도 할수 있는 부분인데요. 오늘은 Foreclosure에 대해 다룬 Zillow talk책의 내용을 제 경험과 함께 적어볼까 합니다.
Chapter 8. Apples and Oranges (How to Determine Whether Buying a Foreclosure Is a Good Deal) - Part 1.
영어식 표현으로 동등한 것끼리의 비교를 apples to apples라고 하죠. 현재 관심있어 하시는 Foreclosure집이 정말 좋은 딜인가를 확인하시려면, 그 집과 최대한 같은 조건을 가지고 있는 일반 시장에 나와있는 집의 가격을 비교하시어야 합니다. 그렇다면 최대한 같은 조건이라 함은 어떤 것들을 말할까요?
집의 위치
최대한 같은 위치의 집을 선택합니다. 같은 블락이면 더 좋고, 심지어 같은 방향으로 있는 집은 더 좋습니다.
집의 크기
최대한 같은 레이아웃을 가진 같은 크기의, 같은 개수의 방, 욕실, 주차장 차량 면 개수 등을 가진 집과 비교해야 합니다.
집의 컨디션
최대한 집의 컨디션이 비슷한 집과 비교해야 합니다. 하지만 Foreclosure의 경우, 전 거주자가 집에서 쫓겨나는 형태이기에 다음의 이유로 집의 컨디션에 많은 문제가 있을수 있습니다. 제가 Fix and Flip투자를 위해 찾아다녀본 집들과 고객분들과 함께 찾아가 본 Foreclosure집들의 99%는 거주가 불가능한 상태의 집이었습니다.
첫째, 융자도 못 갚을 처지에 계셨던 분들이 집의 보수, 유지, 관리를 제대로 하시기 힘들었을 것입니다. 그래서 집에 골병이 든 경우가 많이 있습니다. 예를 들면 침수가 있었으나 제대로 보수를 못하여 건물의 하부가 약해져 있다던지, 물이 침투할수 있는 부분 (지붕, 벽, 하부)등을 제대로 관리 못하였다던지 하는 문제들이지요. 집도 사람의 몸과 같아서 이런저런 부분을 그때그때 똑바로 유지, 보수해주지 않으면 쉽게 늙습니다.
둘째, 집에서 쫓겨나가는 순간까지의 그 모든 분노와 스트레스를 집에 풀고 나가는 경우도 많이 있습니다. 하수배관에 시멘트를 붙고 나간다던지, 모든 drywall에 구멍을 내고 나간다던지, 전기배선을 뒤섞어놓고 나간다던지 등의 말로 다 못할 여러 경우가 있습니다.
집 상태에 대한 문제는, 일반시장에 나온 집들은 큰 문제점들에 대해 판매자측에 수리를 요구할 수 있습니다. (제 다른 블로그 글에 자세히 나와있습니다. 여기). 하지만, 대부분의 Foreclosure는 As-Is의 상태로 판매가 됩니다. 말 그대로 그냥 있는 그대로 사가라는 것이지요. 물론, As-Is의 경우에도 몇몇사항을 고치고 그에 해당하는 추가적인 협상이 가능하지만, 금융기관을 상대로 하는, 특히 정말 좋은 딜인 경우에는 절대 불가능하다 보시면 됩니다.
그렇기 때문에, 구매후 발생할 수리와 보수비용을 잘 따져보셔야 합니다. 생각보다 이 부분이 엄청 큰 액수를 차지할수 있습니다.
참고하시라 제 경험을 나눠드릴게요. 아래의 두 사진은 제가 2018년에 Rehab을 한 Montrose beach에 있는 콘도의 전 후 사진입니다. 750sq ft이고 1bed and 1bath였습니다. 20층이 넘는 빌딩의 한 유닛이라 내부골조공사가 일절 필요 없었음에도 불구하고 전체 공사비용이 약 $20K 들었습니다. 공사기간동안의 모게지, 일하시는 분들의 관리와 공사진행사항관리등 (물론 더 비싼 업체에 하시면 이 부분의 스트레스가 없어지는 대신 비용이 올라갑니다) 실질적 비용 외적인 부분도 무시 못합니다.
그외 위험요소
Foreclosure집들의 경우 일반적인 집들처럼 구체적인것을 공개하지 않는 경우가 많습니다. 특히 경매로 나온 집을 사실경우엔 정말 많은 사전조사를 통해서 그런 위험성을 최소화 한후 진행하셔야 합니다.
다시한번 말씀드리지만, Foreclosure집 중에 맘에 드시는 집이 있다면, 위에 나열된 부분들을 꼭 일반시장에 나와있는 집들과 꼼꼼히 비교분석해 보시고 진행하시기를 권해드립니다.
내일 올릴 글은, Foreclosure에 대한 두번째 글로, foreclosure집들이 과연 얼마나 싼지, 그리고 언제 싸게 나오는지에 대해 적어볼까 합니다.
궁금하신것 있으시면 언제든지 연락주십시요.
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