바이어 고객분들께 이런저런 집들을 소개해드리다 보면, "이 동네의 tax는 몇 퍼센트에요?"라는 질문을 자주 받게 됩니다. 또, 여러 세금에 대한 "카더라" 통신의 정보를 확실한 정보인양 아는 척하며 말씀하시는 분들도 계십니다. 예를 들면 2 car garage를 3car garage로 바꾸면 세금이 확 올라간다 등의 정보 말이지요..
사실 그 동네의 세금이 몇 %냐에 대한 질문에 대답을 드려도, 해당 부동산의 tax를 정확히 계산하기는 너무 어렵습니다. 그리고, 같은 이유로 여러 "카더라" 정보들은 각 부동산에 따라 맞을 수도 틀릴 수도 있습니다.
오늘 글을, property tax가 어떻게 계산되는지를 통해 왜 위에서 언급한 질문에 대한 답변이 그다지 해당 부동산의 tax를 계산하는데 도움이 되지 않는지, 왜 property tax와 관련된 "카더라" 정보들이 맞을 수도 틀릴 수도 있는지 적어보겠습니다.
Property tax 계산법
1. Property tax 계산의 시작은 해당 부동산의 fair market value입니다.
즉, 최근에 거래되었다면, 결국 그 거래 가격이 계산의 시작점이 됩니다. 만약, 한 주인이 오래 소유하고 있었다면, 각 카운티의 tax assessor들이 주변 집들의 시세를 토대로 해당 부동산의 market value를 계산합니다. 각 부동산의 market value는 아래에 링크된 각 카운티의 tax portal에 가시면 직접 확인하실 수 있습니다.
DuPage county - https://www.dupageco.org/PropertyInfo/PropertyLookup.aspx
Kane county - http://kaneil.devnetwedge.com/
Will county - http://willtax.willcountydata.com/ccwtr51.asp
제 글에서는 편의를 위하여 오늘 같이 property tax를 계산하는 부동산의 market value가 $300,000이라 하고 계산을 진행해 보겠습니다.
2. Market value를 3으로 나누어 Assessed value를 구합니다.
Market value ($300,000) / 3 = Assessed value ($100,000)
3. Assessed value에 지역별 Equalization factor를 곱하여 EAV (Equalized Assessed Value)를 구합니다.
Equalization factor란 말 그대로 부동산의 가치에 대한 오차를 줄이기 위해 사용되는 비율입니다. 정확한 계산법은 알지 못합니다만 각 카운티의 Supervisor of assessment가 정한다고 합니다.
보통 Equalization factor는 1에 가깝습니다. 현재 각 카운티의 equalization factor는 아래의 링크에서 보실 수 있습니다.
DuPage county - https://www.dupageco.org/SOA/1472/ (step 4 참조)
Lake county - https://www.lakecountyil.gov/389/Equalization-Factors
Kane county - http://www.kanecountyassessments.org/Equal.html
저는 임의로 equalization factor가 1이라는 가정하에 계산하겠습니다.
AV ($100,000) X Equalization Factor (1.0) = EAV ($100,000)
4. 계산된 EAV에서 exemption 들을 뺍니다.
여러 tax relief exemption들이 있지만, 흔하게 만나실 수 있는 두 exemption들은 집주인이 해당 부동산에 거주하고 있을 때 해당되는 Homeowner exemption과 해당 부동산에 거주하고 있는 집 소유주가 65세 이상일 때 해당되는 Senior exemption 입니다. 두 exemption를 한 부동산에 다 받으실 수 있습니다.
Cook county를 제외한 다른 county의 Homeonwer exemption와 Senior exemption은 각각 $6000와 $5000입니다. 그 외 다른 exemption들은 여기에서 보다 자세히 보실 수 있습니다.
즉, 아까의 계산에서 EAV는 $100K 였으니, 만약 해당 부동산에 거주하고 계신 분이 집주인이며 65세 이상이라면 $89K가 세금을 계산하는데 필요한 최종 EAV가 됩니다.
EAV ($100,000) - Homeowner Exemption ($6,000) - Senior Exemption ($4,000) = $89,000
5. Exemption을 제외한 EAV에 각각의 taxing body의 세율을 곱한 값들의 총 합을 구합니다.
Taxing bodies는 각 property마다 다르다 생각하시면 되는데, 쉽게 말씀드리면 징수된 세금을 받는 곳들입니다. 학교, 경찰서, 도서관 등등 여러곳이 있을 것입니다. 각 Taxing body마다 정해진 세율이 있습니다. 아래의 이미지는 Lake county 에 있는 어느 부동산에 해당되는 tax body들과 그 세율을 보여주는 표입니다.
만약 저희가 예를 들고 있는 집의 tax body들이 위의 표와 같다면, 아까 계산된 Exemption 후의 AVP를 각각의 taxing body의 세율에 곱해 총합을 구하면 property tax가 나오는 것입니다.
즉,
89,000 X 0.28158 (Colleg of lake county) +
89,000 X 0.515746 (County of Lake) +
89,000 X 0.095929 (County of Lake Pension) +
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89,000 X 0.003318 (Township of Livertyvill Pension)
= Property tax
처음으로 돌아가서, 다시 말씀드리지만, property tax계산의 시작은 해당 부동산의 fair market value입니다. 즉, 집에 3가라지가 있으면 세금이 올라간다 등은 정말 카더라입니다. 보통 appraiser들이나 assessor들이 2가라지와 3가라지 fair market value의 차이를 일리노이 경우 $5,000 ~ $7,000줍니다. 즉, 같은 집일 경우, 2가라지일 경우와 3 가라지일 경우 세금의 차이는 일년에 많아야 200불이란 이야기이지요.
이 세금 계산법을 숙지하시면 또 좋은 것이, 만약 최근에 구매하신 집의 가격이 tax portal에서 보여주는 assessed market value보다 낮을 경우 tax appeal을 통하여 세금을 줄이실수 있다는 것입니다. 실제로 거래된 가격보다 정확한 fair market value는 없기 때문입니다.
잘 읽어보시고 참고하셔서 보다 현명한 부동산 거래를 하시길 기원합니다.
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