고칠곳을 고쳐야 많이 남기고 팔겠죠? (Zillow Talk #11)

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책이나 인터넷에서 가져온 데이터임을 미리 알려드립니다.

Chapter 10. America's Next Top Remodel (Not all home-improvement projects are created equal)

집을 파시고자 할때 주변의 조언들을 따라 집의 이곳 저곳을 고치실 생각 하시죠? 특히 부엌과 화장실을 리모델 하라는 조언들 많이 들으실 겁니다.

집을 파시고자 할때, 리모델을 진행하는 최종 목적은 대부분이 다음의 두가지 입니다.

1. 집을 빨리 팔고 싶어서

2. Resale value를 높이고 싶어서

*물론 집을 빨리파는 것은 간접적으로 Resale Value를 높이는 방법중 하나 입니다.

그렇다면 리모델이 위 목적을 얼마나 충족하는지 알아볼까요?

1. 빨리 팔고 싶어서

제 경험상, 비슷한 가격대의 비슷한 집들끼리 비교해보면, 부엌과 화장실등이 리모델 된 집들이 리모델이 안되어있는 집들보다는 확실히 빨리 팔립니다. 하지만, 그 이유가 "리모델때문이다" 라고 말하기는 조금 무리가 있는것도 사실입니다. 왜냐하면 어떠한 집의 상태이던 간에 집의 가격만 시장의 수요와 맞으면 2~3주 안에는 무조건 팔리게 되어있거든요. 반면에 리모델이 잘 되어있는 집들도 몇달씩 안팔리는 경우도 많이 있고요.

이 세상의 모든 다른 상품판매에서도 마찬가지입니다. 상품이 안팔린다면, 속해있는 시장에서 잠재고객들이 생각하는 해당상품의 가치가 판매자측이 제시한 가격표의 가격보다 낮기때문에 안팔리는 것입니다. 즉, 집이 2~3주안에 오퍼를 못 받는다는 것은 다른 이유를 다 떠나서 현재 시장상황에서 생각하는 집의 가치가 리스팅 가격이 낮다는 것, 딱 그 이유 하나 입니다. 즉, 집의 상태가 어떻던 간에 가격만 맞으면 팔립니다.

2. Resale value를 높이고 싶어서

*재차 강조하지만, 이곳에 나와있는 수치들은 Zillow에서 지난 10여년간 자신들의 시스템에 축적해놓은 빅데이터를 분석한 미국과 캐나다의 통계수치입니다. 지역마다, 심지어 하나하나의 케이스마다 다 결과는 다 다들수 있으니, 이곳에서 나누는 데이터에 대한 이의제기는 사전에 정중히 사양합니다.

모든 리모델은 집의 가치를 얼마만큼은 올려줍니다. 그래서, 위에서 설명드린대로 비슷한 가격대의 비슷한 집들중에서는 일부라도 리모델 된 집들이 빨리 팔리는 것이고요 (일부라도 리모델 된 집의 시장가치가 그렇지 않은 집들의 가치보다 높다 여기기 때문에, 구매자들은 같은 값이면 리모델 된 집을 고르는 것입니다. )

모든 판매의 최종목적은 보다 높은 최종이익입니다. 그렇다면 리모델을 통해 최종이익을 늘릴수 있을까요?

물론입니다. 리모델을 통해 올라가는 집의 가치가 해당 리모델을 진행하는 비용 보다 크다면, 부동산 판매후 얻는 이익이 리모델을 진행하지 않고 판매하여 얻는 이익보다 클것입니다. 반대로, 리모델을 통해 올라가는 집의 가치가 해당 리모델을 진행하는 비용보다 작다면, 리모델을 진행하는것 자체가 손해일것이고요.

그렇다면, 어느 리모델이 판매수익을 키워줄수 있을까요?

Zillow은 자신들의 빅데이터를 통해 각 리모델의 투자수익률(ROI)을 아래와 같이 분석해놓았습니다.

아래 그림속 "Cost Recover"는 해당 리모델에 투자되는 $1불당 올라가는 집의 가치입니다.

즉, Upscale window의 경우, 투자금액 1불당 1센트의 이윤이 생기는 것입니다. 그림에서 평균비용이 $8,000이라 했으니, 이 리모델이 끝난 후 집의 판매가격은 그 이전의 가격보다 $8,080이 올라간다 보시면 되겠지요.

다른예를 볼까요. 그림을 보면 Midrange Kitchen update의 cost recovery는 $0.52입니다. 즉, 해당 리모델에 사용되는 비용 $1불당 $0.48씩 손해를 본다 보시면 되는 것입니다.

위 내용은 구매자의 입장으로 바꿔서 볼 수 있는 내용입니다. 만약 부엌이 업데이트 되어 있는 집을 올바른 협상과정을 통해 구입 하신다면, 비슷한 부엌이 업데이트 안되어 있는 집을 구입후 업데이트 하시는것보다 비용이 적게 들 확률이 높은 것입니다. 반대로 화장실은 구입후 직접 리모델을 진행하시는게 이익일 확률이 높은 것입니다.

집의 판매와 구매시 같이 일하시는 리얼터분과 이런부분을 잘 분석하고 고려하여 진행 하신다면, 보다 이익이 되는 부동산 매매를 하실 수 있을거라 확신합니다.

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