집을 사실때 거의 모든 분들께서 30년 고정이자 융자를 얻으십니다. 과연 30년 고정이자가 모든 분들께 적합한 융자일까요? 오늘은 그부분에 대해 생각하실수 있는 내용을 나눠봅니다.
한 집에서 얼마나 오랫동안 살아보셨나요? 미국의 경우를 볼까요?
- 미국에서 사람들은 평균 한 집에서 7-8년을 살고 이사를 갑니다.
- 미국에서 사람들은 평균 4.6년에 한번씩 직장을 바꿉니다.
- 미국에서는 평균 8년동안의 결혼생활후 이혼을 합니다.
위의 모든 경우가 거주하고 있는 집을 팔아야 하는 상황입니다. 그 어느것도 30년이란 시간에 가까운 것이 없지요. 그런데 왜! 집을 사시는 거의 모든 고객분들은 아무 고민없이 30년 고정을 선택하실까요?
혹시, 집을 구매하실때 융자에 대해 따로 시간을 가지시고 쇼핑해보셨나요? 제가 고객분들께 늘 드리는 말씀이 있습니다. 차나 가방들을 사실때 조차도 다들 사전조사 열심히 하시죠? 차나 가방이 얼마나 할까요? 부동산은 정말 후진 집도 최소 $100K는 합니다. 그리고 집을 융자를 얻어 사신다면, 그 융자에 지불되는 이자 또한 말도 못하게 큰 금액입니다.
하지만, 미국 평균 융자를 고르시는데 걸리는 시간은 4.5시간이랍니다. 충분한 시간을 가지고 본인에게 최적의 융자를 현명하게 선택하시어 이자를 조금만 낮게 융자를 얻으셔도, 그 집에 머무시는 동안 가방을 사도 몇개를 살 수 있는 금액이 절약 할 수 있는데 말입니다. 하지만, 솔직히 저도 부동산업계에 들어오기전 집을 살때는 아무 주저없이 은행에서 권해주는 융자프로그렘을 선택했었습니다. 그래서 최소한 제 고객분들 만큼은 집 융자를 얻으시기 전에 꼭 여러 융자프로그램과 앞으로의 계획을 비교해 보시고 맞는 융자를 선택하시길 바라며 이 글을 적습니다.
자, 그럼 주택융자에는 어떤것들이 있을까요?
주택융자에는 크게 두가지가 있습니다.
1. 고정금리 (Fixed Rate Mortgage - FRM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에 정해진 이자율을 정해진 기간동안 유지하는 융자입니다. 즉, 3.5%의 이자율로 30년 상환 융자를 얻으셨다면 (30-yr FRM) 30년 동안 3.5%의 이자율이 유지됩니다. 일반적인 금융기관에서는 보통 15년 과 30년 두가지 프로그램이 대표적입니다. 15년은 원금을 15년 동안 상환하는 것이에 매달 납부액이 크지만, 이자율을 30년에 비해 훨씬 낮습니다. 즉, 은행 배 불려주는 돈은 덜 내는 것이지요.
2. 변동금리 (Adjustable Rate Mortgage - ARM이라고 표기합니다) - 융자를 얻는 시점에서 일정기간 (보통 1년, 3년, 5년, 혹은 7년)은 FRM과 같은 방식으로 진행된 후, 그 이후부터는 그 시점의 이자율에 따라 이자가 변동합니다. 보통 해마다 변하거나 6개월에 한번씩 변하거나 하는 식입니다. (이는 금융기관마다, 프로그램마다 다른 것으로 알고 있으며, 매달 변하는 프로그램도 있습니다.)
표기는 ARM 5/1식으로 표기하는데, 이는 변동이자 (ARM), 5년간은 FRM, 그후는 1년에 1번씩 이자율이 변하는 프로그램이라는 뜻입니다.
중요한 것은 언제나 변동금리가 이자율은 더 낮습니다.
중요한 것은 한시점을 두고 볼때, 언제나 변동이자가 이자율이 더 낮습니다. 본 글 상단에 있는 그래프를 보시면 한눈에 아실수 있습니다. 바로 인지하셨겠지만, 이자율이 낮다는 말은 같은 돈으로 더 비싼집을 구매하실수 있거나, 같은 집을 사셔도 월 납부액이 낮아진다는 이야기 입니다.
하지만 ARM의 이자율은 변동합니다. 그래서 철저한 계획이 필요합니다.
글 최상단에 있는 그레프에 나와 있듯이 ARM도 FRM과 같이 변동합니다. 다만 FRM은 융자를 얻은 시점에 정해진 이자율로 완불때까지 쭉 가는 것이고, ARM은 이자율이 융자를 얻을 때의 이자율은 FRM기간동안 유지된 후, 위의 그래프에 따라 변동하는 것이지요. 즉, 어느시점에서는 FRM보다 월 납부액이 커질수도 있는 것입니다. (예, 만약 2004년에 FRM로 했을경우 2008년에도 약 5.5%의 이자를 납부하면 되지만, ARM 1/1 의 경우는 2008년엔 5.7%의 이자율을 납부해야 하는 것입니다.)
그래서 철저한 계획이 필요합니다. 지금 구매하시는 집에서 몇년을 사실것인지등을 꼼꼼히 생각해보시고, 5 ~ 7년정도 사실 계획이면, ARM 5/1 이나 ARM 7/1로 융자를 알아보시어 5 ~ 7년간 더 낮은 이자율의 혜택을 보시는것도 고려해 보시는 것도 나쁘지 않다 권해드립니다.
심지어 이자율이 정말 낮아졌을때는 ARM을 FRM으로 Refinance하는 것도 가능하니, 집을 구매하실때 꼭 융자에 대해서도 꼼꼼히 알아보시고 현명한 선택 하시기를 권해드립니다.
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