그동네 집값이 오를까요? (Zillow Talk #3.)

Updated: Dec 19, 2021

Disclaimer: 제가 인상깊게 읽었던 부동산관련 책들에대한 지극히 개인적인 리뷰들입니다. 공유하는 데이터는 모두 해당 책에서 나오는 것들임을 미리 알려드립니다.

부동산 거래를 하실때, 미리 집값이 다른곳 보다 빨리 상승할 곳을 파악하고 아직 집값이 오르지 않았을때 구입하시는 것은 모든 분들이 바라시는 바라 생각됩니다. 마치 70년대 서울 강남이나, 아직 뜨기전 가로수길, 혹은 Chicago 지역의 Bucktown처럼 말이죠. Zillow Talk에서는 그에 대한 내용을 3번째 챕터에서 설명하고 있습니다.

Chapter 3. Neighborhoods that will appreciate (Predicting the next hot spot)

Zillow는 그간 자신들의 시스템을 통해 쌓은 데이터뿐 아니라, 이전의 데이터까지도 분석하여 다음의 세가지 요소가 부동산 가격이 상대적으로 빠르게 오르는 지역의 특징이라 설명하고 있습니다.

Downtown Effect

대도시 중심부에 가까울수록 집값이 더 빠르게 상승합니다. 반면에 도심과의 거리에 따른 부동산 가격 상승률의 차이는 시간이 갈수록 줄어들게 됩니다. 아래의 표는 1970 ~ 2000년, 30년동안의 Arizona Pheonix 지역의 집값변화를 막대그래프로 나타낸 것입니다. City center에서 0 ~ 10mile 이내의 지역의 부동산 값을 100%으로 보고 멀리 떨어져 있는 지역의 집값들을 %로 표시한 것입니다. 보시다시피 40 ~ 50마일 떨어진 지역은 1970에는 도심지 부동산의 7%대에 매매가 가능했다면, 2000년에는 도심지 부동산의 19%가격에 매매가 가능합니다. 반면에 거리가 가까워 질수록 도심지 부동산에 근접한 가격대로 부동산 매매가 가능해짐을 보실수 있습니다.

책에서 설명하지 않은 특이점은 도심보다 가까운 10 ~ 20마일 죤보다 20 ~ 40마일 죤들의 상승율이 훨씬 높다는 점입니다. 이는 다른 도시는 몰라도 제가 살았던 뉴욕이나 시카고에는 정확이 적용되는 부분입니다. 두 도시를 보면 지하철이 다니는 지역에서는 지하철 역들의 종점지역에 가까워 질수록 동네가 조금 안좋아졌다가 지하철이 안다니는 지역부터 다시 좋아지는 경향이 있습니다. 그 지역 주민들의 생활패턴에 따른 결과라 생각합니다.

Halo Effect

이미 상권이 잘 발달한 지역의 바로 옆동네의 부동산의 가격이 빨리 상승한다 합니다.

책에서 설명하기로는 모든 사람들이 저렴한 부동산을 찾지만, 이미 발달된 지역의 모든 혜택은 같이 누리고 싶어한다는 것입니다. 시카고 지역의 예를 들면 , Naperville 학군내의 고등학교를 가는 Aurora(east side)나 Plainfield(north side)지역이 대표적인 예이겠습니다. Naperville의 학교와 downtown등을 쉽게 누릴수 있는 지역적 조건때문에 타 Aurora나 Plainfield지역보다 집값이 빠르게 상승하였습니다. .

Gentrification

낙후되고 부동산 가격이 저렴한 지역에 새로운 부동산 붐이 생겨나, 기존 거주자들이 이사를 나가고 새로운 사람들이 그 지역을 메꾸게 되는것은 Gentrification이라고 합니다. 대표적인 예는 한국의 경리단길이나 가로수길, 시카고로 따지면 Westloop, Sounthloop, Bucktown등이 좋은 예이고, 요즘은 Bronzeville에서 gentification이 일어나고 있습니다. (사실 Covid19때문에 주춤해졌습니다).