최근 주택 시장이 다시 활기를 띌 조짐을 보이고 있습니다. 몇 달간 높은 금리로 인해 구매자들이 주저했지만, 이제 상황이 바뀌고 있습니다. 경제적 요인들로 인해 금리가 하락하고 있으며, 어제 연방준비제도(Federal Reserve)가 2022년 3월 이후 처음으로 연방기금금리를 인하했습니다. 비록 연준이 모기지 금리를 직접적으로 통제하는 것은 아니지만, 이는 모기지 금리가 더 떨어질 가능성을 열어주고 있습니다. 특히, 내년까지 연준의 추가 금리 인하가 예상됩니다.
당연히 모기지 금리가 낮아지면 보다 많은 바이어들와 셀러들이 시장에 들어와 수요와 공급 또한 늘어날 것입니다. 금리가 떨어지면 바이어가 늘어나는 것은 당연합니다. 낮은 이자율로 인해 구매력이 증가하기 때문입니다. 하지만 우리는 여기서!!! 왜 금리가 떨어지면 공급이 증가하는지를 꼭 생각해 보셔야 합니다. 금리가 떨어질 때 공급 (셀러)가 증가하는 이유는 이 셀러들도 집을 팔고 사고를 할 경우를 대비하기 때문에 금리가 떨어지길 기다리고 있는 것입니다. 즉, 늘어나는 공급보다는 수요가 높을 수 밖에 없는 상황이 되는 것입니다. 첫 집을 사는 수요자와 집을 팔고 사는 수요자가 합쳐지기 때문입니다.
즉, 금리가 하락하면 결과적으로 수요가 증가할 것입니다. 수요가 증가하면 집 값은 상승할 수 밖에 없습니다.
아래 그래프는 모기지 금리 하락과 구매자 활동 증가의 관계를 보여줍니다. 주황색 선은 30년 고정 모기지 금리의 평균을, 파란색 선은 모기지 신청 건수를 추적하는 MBA(Mortgage Bankers Association) 모기지 신청 지수를 나타냅니다.
그래프에서 볼 수 있듯이, 모기지 금리(주황색)가 하락함에 따라 모기지 신청 지수(파란색)가 상승하는 것을 알 수 있습니다. 이는 더 많은 바이어들이 시장에 들어온다는 것을 보여줍니다.
그럼 이 현상은 어떻게 해석해야 할까요?
전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면, 7월 주택 판매가 증가했으며, 이는 4개월 연속 감소 후의 반가운 변화입니다. 만약 집을 팔고자 한다면, 이 구매자 활동의 증가가 큰 이점이 될 수 있습니다. 더 많은 구매자는 더 큰 경쟁을 의미하며, 이는 더 높은 가격 제안과 짧은 시장 체류 기간을 가져올 수 있습니다. 여전히 셀러마켓이 이어진다는 이야기 입니다.
반대로 바이어들에게는 지금이 서둘러 집을 구입해야 하는 시기라 볼 수 있습니다. 금리가 더 낮아지면 보다 많은 바이어들이 시장에 들어올 것입니다. 즉, 경쟁이 심해져 집 값이 보다 빠르게 상승할 확률이 높습니다. 현재 금리가 더 떨어질 것을 기대하며 시장에 들어오길 기다리시는 분들이 많이 계시기 때문이죠.
제 고객분들께 언제나 말씀드리지만, 현재는 모기지 이자율이 떨어지는 속도보다 집 값이 오르는 속도가 빠릅니다. 또한 모기지는 금리가 떨어지면 언제든 리파이낸스가 가능합니다.
물론 시장에 따라 현재 공급과 수요의 비율에 차이가 있을 수 있습니다. 하지만, 최소한 학군지에서는 보다 빠른 속도로 집값이 오를 확률이 큽니다. 따라서 부동산거래에 대한 큰 결정을 내리시기 전에 꼭 전문가와 상의하시면서 현재 목표로 하는 지역의 수요와 공급의 비율을 확인하시고 census등의 자료를 통해 얼마나 많은 판매자가 시장에 나올지 등을 예상해 보시길 권해드립니다.
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