예전같은 foreclosure 사태는 오지 않는다

Updated: Dec 19, 2021

오늘은 지난 글에 이은 집 관리에 대한 글이 아니고, 오늘 뉴스피드에서 본 부동산 시장 전망에 관한 흥미있는 글을 독자분들께 소개할까 합니다.

(해당글의 원문 링크: https://www.keepingcurrentmatters.com/article/3-graphs-that-prove-were-not-headed-for-a-foreclosure-crisis/)

COVID19 으로 인해 실업자비율이 상당히 올라가 있는 요즘입니다. 따라서, 많은 분들께서 '곧 2008년의 subprime mortgage사태때와 같이 foreclosure집들이 쏟아져 나올것이다'라 예상하고 계실것입니다. 그 당시는 약 500,000개의 foreclosure 집들이 쏟아져 나왔었습니다.

물론 여러 의견이 있을수 있습니다. 그리고, 미래는 알 수 없습니다. 하지만, 아래의 글을 보시면, foreclosure집들이 2008년 2009년처럼 쏟아져 나올 것 같지는 않습니다.

제가 오늘 소개해 드릴 글의 제목은 "3 Graphs That Prove We're Not Headed For A Foreclosure Crisis"입니다.

그럼 글쓴이는 어떠한 자료를 가지고, 우리가 2008년의 subprime mortgage사태와 같은 foreclosure crisis는 없을것이라 예상하는지 3개의 그래프를 같이 살펴보도록 하겠습니다.

자산과 빚의 비율

Subprime mortgage란 말의 뜻 자체가, 금융기관들이 정해놓은 빚을 낼수 있는 기준인 Prime 인 조건이 안되는 Subprime에 있는 사람들에게 돈을 빌려준다는 이야기 입니다. 즉, 위에 보시는 그래프와 같이 subprime mortgage 대란이 일어나기 직전인 2005 ~ 2007년엔 많은 사람들이 자신들이 가지고 있는 자산보다 많은 빚을 지고 살았습니다. 그렇기 때문에 돈의 흐름이 한번 끊기기 시작하면 감당이 안되는 상황이 벌어졌던 것입니다.

하지만, 요즘은 일단 loan을 얻을수 있는 조건 자체가 까다로워졌기때문에 위 그래프에서 보시듯이 많이 homeowner들이 모게지 갚아나갈 플러스 자산이 존재합니다. 이 말은, foreclosure로 집을 털기보다는, 집을 지킬수 있거나, 혹은 정상적으로 집을 팔고 나갈 버퍼가 존재한다는 것입니다.

Forbearance package를 받았던 가족 현재상황

아시다시피, 올 초에 여러 금융기관에서 mortgage를 납부할 상황이 안되었던 가정들에게 forbearance package를 제공하여, 납부일을 미뤄주거나 금액을 조정해주었었습니다. 그 가정들의 현재상황은 어떨까요? 위 그래프에서 살펴보면,

- 전체 5,760,000의 가정중 2,397,000을 페키지를 연장하였습니다 (주황색 그래프)

:이는 도움을 받았던 전체의 41.6%에 해당하며, 이들은 집을 지킬수 있는 상황입니다.

- 2,302,000의 가정은 forbearance package를 없앴습니다. (파란색 그래프)

: 이는 전체의 39.9%에 해당하며, 이들은 COVID사태 이전과 다름없는 상황이란 뜻입니다. 즉, 집을 foreclosure로 내놓을 일이 없는 것이지요.

- 500,000의 가정은 밀린 mortgage를 값았습니다. (초록색 그래프)

: 이는 약 8%에 해당하며, 이들 역시 COVID 사태 이전과 다름없는 상황이 된 것입니다. 집을 foreclosure로 내놓을 일은 없을 것입니다.

- 481,000의 가정은 forbearance package가 끝이 났지만, 돈을 값지 못하는 상황입니다. 하지만, 이들은 금융기관과 상의하에 loss mitigation에 들어갔습니다. 즉, short sale에 들어갔다 생각하시면 됩니다. (회색 그래프)

: 이도 약 8%에 해당합니다. 물론 이중에 mitigation을 실패하면 foreclosure로 들어갈 집은 있을것입니다.

- 나며지 80,000의 가정은 거의 미납된 mortgage도 값지 못했으며 loss mitigation도 못들어간 경우입니다.

: 이는 약 1.3%에 해당하는 수치입니다. Foreclosure에 도달할 확률이 높은 가정들입니다.

즉, 현재 상태에서 최악의 경우를 계산해보아도 회색과 빨간색의 그래프를 합친 약 561,000정도의 가정에서 foreclosure집들이 나온다 보시면 됩니다. 이는 subprime사태때의 11%밖에 되지 않는 수치입니다. 물론 주황색 그래프 속의 가정들중 일부도 몇달후에 회색이나 빨간색의 범위에 들어가게 될 수도 있습니다. 하지만, 그래프에 적혔는대로 이미 forbearance package를 받았던 가정의 44%는 COVID 이전의 원상태로 돌아갔습니다. (계산상 48.6%인데, 그래프에 적힌 44%는 오타인것 같습니다.)

Forbearance package를 받는 가정들의 모게지와 자산의 비율

위 그래프를 보시면 x값들은 전제 집 가치대비 모게지의 비율이고, y 값들은 전체 forbearance package를 받는 가정들중 각 캐터고리에 해당되는 가정의 비율입니다.

보시다시피 초록색, 파란색, 주황색 가정들 (forbearance 를 받은 전체중의 89%가정들)은 집 가치대비 모게지가 89%미만입니다. 즉, 집의 11%는 자신들이 소유하고 있다는 뜻입니다. 11%가 작아보일수는 있지만, 상당히 유의미한 숫자입니다. 이 11%로인해, 초록, 파랑, 주황에 속하는 가정들은, 경제적 어려움이 있더라도 해당부동산을 정상적인 방법으로 판매하여 그에 따르는 추가 이익도 가질수 있는 그룹이기 때문입니다.

어려운 경제상황과 마이너스에 가까운 자산의 규모가 foreclosure로 몰고가는 가장 큰 두개의 바퀴입니다. 둘중 하나만 움직일때는 foreclosure로 끌고가기엔 무리가 있습니다. 두개가 맞물려 돌때 가정에 큰 어려움이 생기는 것입니다. 하지만, 지난 2008년의 사태를 계기로 많은 가정들이 자산의 규모를 늘려 나름의 버퍼를 만들어 놓았으며, 금융기관들 또한 돈을 함부로 빌려주지 않게 되었습니다.

이런 이유로, 비록 COVID로 인해 경제가 많이 어려워 졌어도 2008년때와 같은 foreclosure 사태는 오지 않을 것이라 예상하며 글을 마치고 있습니다.

여러분은 어떻게 생각하시나요? 혹, 다른 의견이나 지표가 있으신 분들은 같이 나눠주세요. 글을 읽는 분들 모두가 보다 현명한 부동산 거래를 하시는데 큰 도움이 될것입니다.

다음글부터는 지난 글에 이어, 집 관리에 관한 글 적도록 하겠습니다.