지난 글에서 비교 대상을 선정하여 어떤 식으로 계산을 하는 지를 알아 왔습니다.
그럼 본격적으로 어떤 부분에 대해 비교를 하는지 알아보겠습니다.
아래의 이미지는 제가 사용하는 CMA 리스트 입니다.
보시는 대로 첫번째 칼럼에는 제 고객 분께서 판매 하시려는 집의 내용을, 그 다음 칼럼들은 비교 대상의 집들에 대한 정보를적어 놓습니다.
가장 윗 부분은 비교 대상의 기본적인 정보들과 가장 중요한 판매가격, 시장에 얼마나 있었는지 등을 적어 놓습니다.
그 다음, 아래의 사항들을 통해 외관과 기본 내용을 비교 합니다. 아래의 사항들은 제가 경험을 통해 구체화 시킨 리스트 입니다. 따라서 리얼터 마다 다를 수 밖에 없습니다.
- 집의 전체 크기
- 집 외관의 소재
- 필지의 크기
- 건축 연도
- 주차공간이 어떤 구조인지
- 몇 대의 주차 면이 있는지
- 방과 욕실은 몇 개인지
- 지하는 있는지, 있다면 구조는? 지하가 거주할 수 있게 마무리가 되어 있는지
- 다락은 있는지? 다락이 사용할 수 있게 마무리가 되어 있는지
- 홈 오피스 등의 추가적인 공간이 있는지
- 창고같은 추가적인 건축물이 있는지
- 덱이나 패티오가 있는지
- 수영장이나 스파가 있는지
- 벽난로가 있는지. 있다면 갯수는?
- 상수원이 수도인지 우물물인지
- 하수처리는 공공하수인지 정화조인지
- 중앙 냉난방인지, 그렇다면 어떤 시스템인지
- 위치상의 장 단점
- 그 외 특이사항은
- 외관상 더 매력적인지
- 내부가 더 매력적인지
등등을 하나 하나 비교하여, 각각에 적절한 금액을 각 비교 대상의 집의 최종 판매가에서 더하거나 빼서 계산합니다.
그럼 각각의 비교 대상의 집에 대한 adjusted price가 나옵니다. 그 금액들의 평균이 판매 하시려는 집의 대강의 시장가격이라 생각하시면 됩니다.
사실 여기서 왜 좋은 리얼터와 함께 하셔야 하는지의 이유가 나옵니다. 각각의 사항에 대한 적절한 금액은 위치마다 당시의 시장 상황에 따라 다 다릅니다. 이 부분은 다수의 CMA경험을 갖고 있지 않다면 오차가 커질 수 밖에 없는 부분입니다. 물론 아시는 appraiser가 있다면 그 appraiser 분께서 해당 사항에 따른 금액을 알려 주실 것입니다. 하지만, 그런 좋은 소스가 없다면, 경험이 풍부한 리얼터와 함께 하시어 오차가 적은 CMA가격을 가지고 판매 전략을 세우시는 것이 좋습니다.
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