집을 팔려고 하는데 '유치권(lien)'이 있다고요?

집을 팔려고 마음먹고 준비를 시작했는데, 예상치 못한 장벽을 마주하는 경우가 있습니다.바로 ‘유치권(lien)’입니다.이런 상황을 모르고 있다가 계약 직전에 알게 되면, 매각 절차가 지연되거나 복잡해질 수 있습니다.

이번 글에서는 유치권이란 무엇인지, 어떤 종류가 있는지, 그리고 유치권이 있는 집을 어떻게 팔 수 있는지 하나하나 정리해보겠습니다.

유치권이란 무엇인가요?

간단히 말해, 유치권은 어떤 채권자가 부동산에 대해 갖는 법적 권리입니다.즉, 채무를 갚을 때까지 해당 부동산을 담보로 잡아두는 권리라고 생각하시면 됩니다.

예를 들어, 리모델링 공사를 맡긴 후 돈을 지불하지 않았다면, 해당 시공업자가 부동산에 유치권 (Lien)을 설정할 수 있습니다.이렇게 되면, 집주인이 부채를 해결하기 전까지는 해당 부동산을 자유롭게 거래하기 어렵습니다.

유치권 (Lien)의 종류는 어떤 것들이 있나요?

유치권 (Lien)에는 다양한 종류가 있습니다. 대표적으로는 다음과 같습니다.

• 세금 유치권(Tax Lien): 재산세나 국세 등을 체납한 경우 발생합니다.

• 시공 유치권(Mechanic's Lien): 공사 대금을 지불하지 않은 경우, 시공업체나 기술자가 설정할 수 있습니다.

• 판결 유치권(Judgment Lien): 채무 불이행으로 법원의 판결이 내려진 경우 발생합니다.

• 모기지 유치권(Mortgage Lien): 대출금을 연체하면 대출기관이 설정할 수 있으며, 경우에 따라 압류까지 이어질 수 있습니다.

• 관리비 유치권(HOA Lien): 관리비 또는 공동시설 사용료 등을 체납한 경우 주택단지 관리기관이 설정할 수 있습니다.

이 모든 유치권은 집을 매각하기 전 반드시 해결해야 합니다.

유치권이 있으면 집을 팔 수 없나요?

꼭 그렇지는 않습니다.유치권이 있는 집도 판매는 가능하지만, 조건이 따릅니다.

• 대부분의 경우, 매매 계약 이전 또는 거래 마감 시점(Closing)에 유치권을 해결해야 합니다.

• 유치권이 해결되지 않으면, 구매자가 해당 부채까지 떠안게 되기 때문에 거래가 무산될 수 있습니다.

• 금융기관 역시 유치권이 걸린 부동산에는 대출을 승인해주지 않기 때문에 매매가 더욱 어려워질 수 있습니다.

내 집에 유치권이 있는지 어떻게 알 수 있을까요?

유치권이 있는지 확인하려면 다음과 같은 방법이 있습니다.

1. 카운티 등기소, 평가사 사무소, 법원 기록실 등에 문의

   
   

   대부분의 지역에서는 온라인 시스템을 통해서도 확인할 수 있습니다.

2. Property Shark 또는 Property Checker 같은 포털 이용

   
   

   주소나 소유자 이름으로 유치권 여부를 검색할 수 있습니다.

3. 타이틀 회사나 부동산 전문 변호사와 협업

   
   

   복잡한 상황일수록 전문가의 도움을 받는 것이 빠르고 정확합니다.

유치권이 있다면 어떻게 해결하나요?

1. 유치권 종류와 금액 확인

2. 채권자에게 연락해 상환 계획 협의

3. 필요 시 협상을 통해 금액 감면 또는 일시불 상환

4. 법적 해결이 필요한 경우, 부동산 전문 변호사의 도움 받기

만약 집값보다 채무가 더 많다면, ‘숏세일(Short Sale)’을 고려할 수 있습니다.숏세일은 채권자와 협의해 시장가보다 낮은 가격에 매각하는 절차로, 일부 중개사들이 이를 전문적으로 다루기도 합니다.

결론

유치권은 당황스럽고 복잡해 보일 수 있지만, 미리 파악하고 정리만 해두면 충분히 해결 가능한 문제입니다.무엇보다 중요한 것은, 매수자에게 투명하게 정보를 공유하고, 전문가와 함께 문제를 차근차근 해결해 나가는 것입니다.

집을 팔기 전에 유치권 여부를 확인하고 필요한 조치를 취해 두면, 매매 과정이 훨씬 수월해질 수 있습니다.

유치권이 걱정되시나요? 믿을 수 있는 부동산 전문가와 함께 상의해보시길 추천드립니다.