집을 판매 하실 때, 오퍼를 잘 받고 계약서에 사인이 끝난다고 꼭 집이 팔리는 것은 아닙니다. 보통 30 ~ 60일 사이의 계약서 사인부터 클로징까지의 시간동안 무슨 변수가 생길지 모르기 때문입니다. 즉, 이 기간동안 이 변수들을 최소화 하는 것이 성공적인 클로징의 방법입니다. 따라서, 클로징 성공 확률을 높이는 팁 몇가지 나눠볼까 합니다.
3. Loan contingency의 기간을 줄입니다. 계약서에 바이어와 셀러가 사인을 한 다음 날 부터 45일 혹은 계획된 클로징 날 부터 비지니스 데이로 5일 전까지 중 먼저 오는 날까지 바이어에게 모기지를 내어주는 기관에서는 Loan commitment 혹은 clear to close란 서류를 발행하여, 바이어가 클로징 날 모기지를 문제 없이 받을 것이라는 것을 증명해야 합니다. 그리고, 이 기간을 loan contingency 기간이라고 합니다.
만약 렌더 측에서 이 서류를 발행 할 수 없는 경우, 즉 렌더가 돈을 빌려줄 수 없다 결정한 경우는 다음과 같습니다.
바이어가 셀러에게 loan contingency deadline 전에 모기지가 못 나오는 것을 알려준다면 계약은 자동으로 취소가 됩니다.
Loan contingency deadline이나 추가로 협상한 loan contingency extension 날짜까지 Loan commitment 나 clear to close서류를 못 받은 셀러는 계약을 취소 할 수 있는 권리가 있습니다.
따라서 Loan contingecy의 날짜가 길어지면 길어질 수록 셀러가 불리할 수 있습니다. 보통의 클로징은 계약서에 쌍방이 사인을 한 날 부터 30 ~ 60일 사이에 이뤄집니다. 그래서 가능하면 같이 일하는 변호사 분께 loan contingency 날짜를 21일정도로 제한해 달라 요구하십시요. 보통의 렌더들의 경우는 21일이면 아무 문제 없이 진행이 됩니다. 특히, 새로 짓는 집들, 빌더들이 짓는 대단지의 집들은 거의 다 21일의 loan contingency day를 요구합니다. 따라서 그리 무리한 요구는 아닙니다.
만약 이 부분에 대해 바이어측에서 심한 반발이 있다면 바이어측의 재정상태에 뭔가 문제가 있을 확률이 높다 보시면 됩니다.
4. 클로징 날짜를 30일 선으로 맞추십시요.
셀러의 입장에서 꼭 필요한 경우가 아니라면, 쌍방이 계약서에 사인 한 날부터 클로징까지의 기간은 최소화 하십시요. 어찌보면 #3과 같은 맥락입니다. 만약 #3의 사항 (loan contingency 기간 줄이기)을 못 하시더라도 클로징까지의 기간이 짧으면 짧을 수록 loan contingency의 기간은 줄어들게 됩니다. 즉, 계약이 잘 못 되어도 손해보는 시간이 줄어들게 됩니다.
그리고, 일년에 50여건의 거래를 하는 제 경험상 셀러가 이사갈 집을 찾지 못한 경우와 바이어가 현재 거주중인 집을 판 돈으로 새 집 사는 돈을 충당할 경우를 제외하고는 30일안에 클로징을 못 하는 결정적인 이유를 본 적이 없습니다. 특히, 바이어의 재정상태에 문제가 없다면 모기지 회사측에서 30일안에 클로징을 못 하는 이유는 절대 없었습니다.
다음 글에서도 클로징의 성공 확률을 높이는 방법에 대해 계속해서 적어보도록 하겠습니다.
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