집을 판매 하실 때, 오퍼를 잘 받고 계약서에 사인이 끝난다고 꼭 집이 팔리는 것은 아닙니다. 보통 30 ~ 60일 사이의 계약서 사인부터 클로징까지의 시간동안 무슨 변수가 생길지 모르기 때문입니다. 즉, 이 기간동안 이 변수들을 최소화 하는 것이 성공적인 클로징의 방법입니다.
따라서, 클로징 성공 확률을 높이는 팁 몇가지 나눠볼까 합니다.
7. 바이어 측에서 클로징을 연기하자 요청한다면 지난 글에서 Loan contingency의 기간을 연장해달라 요청했을 때와 마찬가지의 대처가 필요합니다.
함께 일하시는 리얼터 분께, 바이어측 에이전트에게 클로징 하는 것에 대해 얼마나 자신 있는지를 물어봐 달라 요구하십시요. 바이어측의 답은 100% 자신있다 일 것입니다. 안 물어봐도 뻔 하지요.
그럴경우, 100% 자신 있으니 지난 계약금 혹은 그 보다 많은 양의 Non-refundable earnest money를 지불해달라 하십시요. 100% 자신이 있다면 어차피 집 값에 포함 될 추가적인 earnest money를 미리 주는 것에 거리낌이 없을 것입니다.
만약 바이어 측에서 해당 요구에 주저한다면 의심해 보셔도 됩니다.
8. 클로징을 연장하게 될 경우 - 7일이 최대치 입니다.
위에서 언급한 대로 바이어 측에서 추가적인 non-refundable earnest money를 지불하여 클로징을 연기하게 된 경우, 7일보다 많이 연장해 주지는 마십시요. 다시 말씀드리지만 7일 입니다.
혹, 바이어 측에서 7일보다 추가적인 연장을 요구할 경우, 다음의 사항들을 바이어측에 요구하시고, 수락할 경우 또 다시 연장을 진행합니다.
추가적인 non-refundable earnest money를 요구하십시요. 이 때는 earnest money의 양을 계약서에 적혀있는 전체 다운페이먼트의 양으로 하십시요. 어차피 집값에 포함 될 돈이고, 클로징 때 지불해야 하는 돈이므로 준비가 되어 있어야 하는 돈입니다. 즉, 바이어가 클로징 할 수 있는 상황이라면 전혀 문제될게 없는 사항입니다.
Kick out clause를 계약서에 더할 것을 합의 합니다. Kick out clause란 바이어 측에서 모기지 렌더로부터 Clear to Close 혹은 final approval을 48시간 안에 받아오지 않으면, 셀러측에서는 판매하는 집의 마케팅을 다시 시작하며, 만약 다른 바이어를 찾을 경우 기존의 바이어를 계약에서 쫒아낼 수 있다는 조건입니다. 즉, 바이어 측에서는 여때까지 지불한 earnest money가 있기 때문에 48시간안에 final approval을 받기위해 할 수 있는 모든 것을 할 것입니다.
9. 만약 또 한 번 클로징 연장을 요구한다면?
8번까지의 사항을 합의 후 시간이 지나 바이어가 또 한 번의 클로징 연장을 요구한다면, 방법은 두가지 입니다.
첫번째는 Kick out clause를 이용해서 새로운 바이어를 찾을 때 까지 연장을 해주는 것입니다.
두번째는 바이어와의 계약을 파기합니다. 하지만, 셀러가 다른 바이어를 만나 집 계약을 맺기 전까지 파이낸스를 해결하여 클로징 할 수 있는 것을 증명하면 기존에 받아놨던 earnest money는 다시 earnest money로 사용하면 새로운 계약을 작성한다는 조건하에 계약을 파기합니다.
참고로 저는 두번째 안이 추천드리는 바입니다.
여기까지 클로징의 확률을 높이는 방법에 대해 알아봤습니다.
다음에도 보다 도움이 될 글들로 찾아뵙겠습니다.
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