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요즘 바이어분들은 “이제 집값을 좀 더 협상할 수 있나요?”라고 물으시고, 셀러분들은 “그래도 여전히 좋은 가격에 팔 수 있나요?”라고 물으십니다. 흥미로운 점은 두 질문에 대한 답이 모두 “그렇습니다”가 될 수 있다는 것입니다. 왜냐하면 현재 미국 주택시장은 더 이상 전국이 한 방향으로 움직이는 시장이 아니기 때문입니다. 어떤 지역은 바이어에게 유리하고, 어떤 지역은 여전히 셀러가 강한 협상력을 가지고 있습니다. 그리고 많은 지역은 그 중간인 균형시장에 가까워지고 있습니다. 2026년 8월 13일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, 현재 시장에서 누가 더 유리한지를 판단할 때 가장 먼저 살펴봐야 할 수치는 매물 재고 개월 수, 즉 Months’ Supply입니다. Months’ Supply란 오늘부터 새로운 매물이 하나도 나오지 않는다고 가정했을 때, 현재 시장에 나와 있는 집들이 지금의 판매 속도로 모두 팔리는 데 몇 개월이 걸리는지를 보여주는 수치입니다. 일반적으로 다음과 같이 해석합니다. • 4개월 미만: 셀러에게 유리한 시장• 4~6개월: 바이어와 셀러의 힘이 비슷한 균형시장• 6개월 초과: 바이어의 협상력이 커지는 시장 National Association of Realtors 자료에 따르면 현재 미국 전체 기존주택 시장의 매물 재고는 약 4.6개월치입니다. 전국 평균으로 보면 오랫동안 셀러에게 크게 기울어 있던 시장이 이제 균형시장으로 돌아온 셈입니다. 하지만 여기서 중요한 것은 ‘전국 평균’이 내가 집을 사고팔려는 지역의 현실을 그대로 보여주지는 않는다는 점입니다. 전국은 하나의 시장이 아닙니다 현재 미국의 일부 지역에서는 매물이 늘어나면서 바이어가 가격 인하, 클로징 비용 지원, 수리 또는 크레딧을 협상할 수 있는 여지가 커졌습니다. 셀러가 처음 제시한 가격을 고수하기 어려워지고, 시장 반응에 따라 가격을 조정해야 하는 경우도 있습니다. 반면 수요가 꾸준하고 좋은 매물이 부족한 지역에서는 여전히 셀러가 주도권을 가지고 있습니다. 이런 곳에서는 경쟁 오퍼가 발생할 수 있고, 바이어가 처음부터 경쟁력 있는 가격과 조건을 제시하지 않으면 원하는 집을 놓칠 수도 있습니다. Redfin 자료를 바탕으로 한 분석에서는 현재 바이어에게 유리해진 도시가 과거보다 많아졌으며, 전체적으로는 거의 6년 만에 가장 바이어 친화적인 시장이 형성되고 있다고 설명합니다. 그렇다고 미국 전체가 바이어 마켓으로 바뀌었다고 단정해서는 안 됩니다. 같은 시카고 지역이라도 시장은 다릅니다 시카고와 교외지역에서도 시장 상황은 지역, 학군, 가격대, 주택 형태에 따라 크게 달라집니다. 인기 학군의 관리가 잘 된 단독주택은 여전히 매물이 부족해 빠르게 계약되고 경쟁 오퍼가 발생할 수 있습니다. 반면 매물이 비교적 많은 지역이나 업데이트가 필요한 주택, HOA 비용이 높은 콘도와 타운홈, 시장가격보다 높게 나온 매물은 바이어가 협상할 수 있는 여지가 더 클 수 있습니다. 심지어 같은 동네에서도 가격대에 따라 시장이 달라집니다. 비교적 부담하기 쉬운 가격대의 집은 경쟁이 치열할 수 있지만, 높은 가격대의 집은 판매 기간이 길어지고 가격과 조건에 대한 협상이 가능할 수 있습니다. 따라서 “요즘은 바이어 마켓이다” 또는 “아직도 셀러 마켓이다”라는 전국적인 뉴스만 믿고 움직이는 것은 위험합니다. 바이어에게 필요한 전략 현재 바이어에게 기회가 늘어난 것은 사실입니다. 하지만 모든 매물에 낮은 가격을 제시해도 된다는 뜻은 아닙니다. 매물이 오래 시장에 남아 있거나 가격이 이미 인하된 집이라면 가격, 클로징 크레딧, 수리비용 등을 적극적으로 협상할 수 있습니다. 반대로 새로 나온 좋은 매물이면서 수요가 많은 지역에 있다면 처음부터 경쟁력 있는 오퍼를 준비해야 합니다. 중요한 것은 시장 전체가 아니라 해당 매물의 경쟁 상황을 정확히 파악하는 것입니다. 셀러에게 필요한 전략 셀러도 과거처럼 높은 가격을 먼저 제시하고 시장의 반응을 기다리는 전략이 항상 통하지는 않습니다. 바이어의 선택지가 늘어난 시장에서는 처음부터 현실적인 가격을 책정하고, 사진과 스테이징, 수리 및 마케팅을 통해 경쟁 매물보다 좋은 인상을 주어야 합니다. 첫 가격이 잘못되면 시장에 오래 남게 되고, 결국 처음부터 적정가격에 내놓았을 때보다 낮은 가격에 판매될 가능성이 있습니다. 그러나 수요가 강하고 재고가 부족한 지역이라면 여전히 좋은 가격과 유리한 조건으로 판매할 수 있습니다. 이 경우에도 정확한 가격 전략이 경쟁을 만들어내는 핵심입니다. 가장 큰 실수는 시장을 단정하는 것입니다 현재 가장 큰 실수는 무조건 바이어가 유리하다고 생각하는 것도, 여전히 모든 셀러가 유리하다고 생각하는 것도 아닙니다. 가장 큰 실수는 내가 거래하려는 지역의 실제 데이터를 확인하지 않고 전국적인 뉴스만으로 판단하는 것입니다. 집을 팔 때의 리스팅 가격, 집을 살 때의 오퍼 가격, 수리와 크레딧 협상, 클로징 조건은 모두 해당 지역과 가격대의 수요·공급에 따라 달라져야 합니다. 결론 현재 미국 전체 주택시장은 셀러 중심 시장에서 균형시장으로 이동했습니다. 바이어에게는 과거보다 선택권과 협상 기회가 늘어났고, 셀러에게는 정확한 가격과 준비가 훨씬 중요해졌습니다. 그러나 실제 주도권은 전국 평균이 아니라 여러분이 사고팔려는 지역의 매물 재고와 경쟁 상황이 결정합니다. 집을 사거나 팔 계획이 있으시다면 막연히 시장이 좋아지기를 기다리기보다, 해당 지역의 최근 매물과 실제 거래 데이터를 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 시카고와 교외지역의 주택시장 상황, 적정가격 및 거래 전략이 궁금하시면 시카고 복덕방으로 연락해 주세요. 여러분의 상황에 맞는 가장 현실적인 전략을 함께 찾아드리겠습니다. ChicagoBDB LLC 시카고 복덕방 Sang Han | IL Licensed Realtor License #475.179051 Platinum Partners Realtors

Lately, buyers have been asking, “Can I negotiate the price more now?” while sellers are asking, “Can I still sell for a good price?” Interestingly, the answer to both questions can be yes. That’s because the U.S. housing market is no longer moving in one direction nationwide. Some markets favor buyers, others still give sellers strong negotiating power, and many are moving toward a more balanced market. According to a August 13, 2026, Keeping Current Matters article, one of the most important numbers to look at when determining who has the upper hand is Months’ Supply of Inventory. Months’ Supply measures how long it would take to sell all the homes currently on the market at the current pace of sales, assuming no new listings came onto the market. Generally: Less than 4 months: Seller’s market 4–6 months: Balanced market More than 6 months: Buyer’s market According to National Association of Realtors data, the current U.S. existing-home market has approximately 4.6 months of inventory. On a national level, that means the market has moved much closer to balance after years of being heavily tilted toward sellers. But the national average doesn’t tell the whole story In some markets, increased inventory is giving buyers more opportunities to negotiate: Price reductions Closing-cost assistance Repairs Seller credits Sellers may have a harder time holding firm to their original asking price and may need to adjust based on market response. But in areas where demand remains strong and inventory is limited, sellers can still have the upper hand. Multiple-offer situations can still happen, and buyers may need to submit competitive pricing and terms to win the home. A recent analysis based on Redfin data also indicates that more U.S. markets have become buyer-friendly, making the overall market the most favorable for buyers in nearly six years. That does not, however, mean the entire country has suddenly become a buyer’s market. Even within the Chicago area, the market can be very different Chicago and its suburbs vary significantly by neighborhood, school district, price range, and property type. A well-maintained single-family home in a highly desirable school district may still have limited inventory and attract multiple offers. Meanwhile, homes in areas with more inventory, properties that need updates, condos and townhomes with high HOA fees, or homes priced above market value may give buyers more room to negotiate. Even within the same neighborhood, the market can differ by price point. More affordable homes may attract strong competition, while higher-priced properties may sit longer and offer more room for price and terms negotiations. That’s why relying on headlines like “It’s a buyer’s market” or “It’s still a seller’s market” can be misleading. What buyers should do Buyers do have more opportunities than they did in recent years—but that doesn't mean every home can be purchased at a discount. If a property has been on the market for a while or has already had a price reduction, you may have more room to negotiate: Purchase price Closing credits Repairs Seller concessions But if a desirable home has just hit the market in a high-demand area, you may need to submit a competitive offer from the beginning. The key is understanding the competition for that specific property, not simply the overall market. What sellers should do Sellers can no longer always rely on the strategy of listing high and waiting to see what happens. When buyers have more choices, accurate pricing, professional photography, staging, necessary repairs, and effective marketing become even more important. An overpriced home can sit on the market, lose buyer attention, and eventually require multiple price reductions—potentially resulting in a lower final sales price than if it had been priced correctly from the beginning. However, in areas with strong demand and limited inventory, sellers can still achieve strong prices and favorable terms. The right pricing strategy is what helps create that competition. The biggest mistake is assuming you know which market you're in The biggest mistake today isn't assuming buyers have the advantage or assuming sellers do. It's making a decision without looking at the actual data for the neighborhood and price range where you're buying or selling. Listing prices, offer strategies, repair and credit negotiations, and closing terms should all reflect the local supply-and-demand conditions. The Bottom Line The U.S. housing market is moving from a strongly seller-dominated market toward a more balanced market. Buyers have more choices and negotiating opportunities than they did in the past, while sellers need to be much more strategic about pricing and preparation. But ultimately, the real balance of power is determined by local inventory and competition—not the national average. If you're planning to buy or sell, don't simply wait for the market to “get better.” Start by looking at the current listings, recent sales, and competition in your specific area. For an analysis of the Chicago and suburban housing market, including pricing and transaction strategy, contact Chicago Bokdeokbang. ChicagoBDB LLC | Chicago Bokdeokbang Sang Han | IL Licensed Realtor® License #475.179051 Platinum Partners Realtors

“연준이 기준금리를 내리면 모기지 금리도 바로 내려가는 것 아닌가요?” 많은 바이어분들이 이렇게 질문하십니다. 하지만 미국의 모기지 금리는 연준의 기준금리 하나만으로 결정되지 않습니다. 인플레이션, 고용시장, 미국 국채 수익률, 금융시장의 불확실성 등 여러 요소가 복합적으로 반영됩니다. 2026년 8월 12일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, 현재 모기지 금리를 이해하기 위해서는 크게 세 가지를 살펴봐야 합니다. 1. 모기지 금리는 연준이 직접 정하지 않습니다 연준이 결정하는 것은 은행 간 초단기 대출에 적용되는 연방기금금리입니다. 반면 주택 구입에 주로 사용되는 30년 고정 모기지 금리는 장기금리, 특히 10년 만기 미국 국채 수익률의 움직임에 더 큰 영향을 받습니다. 따라서 연준이 기준금리를 인하하더라도 금융시장이 앞으로의 인플레이션이나 경제 상황을 불안하게 본다면 10년물 국채 수익률이 내려가지 않을 수 있고, 모기지 금리 역시 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 반대로 연준이 아직 기준금리를 내리지 않았더라도 인플레이션이 안정되고 경기 둔화 가능성이 커지면 국채 수익률이 먼저 하락하면서 모기지 금리가 내려갈 수도 있습니다. 즉, 모기지 금리는 연준의 결정을 그대로 따라가는 것이 아니라 금융시장이 앞으로의 경제를 어떻게 전망하는지를 먼저 반영합니다. 2. 인플레이션이 가장 중요한 변수입니다 은행이나 투자자가 30년 동안 돈을 빌려줄 때 가장 우려하는 것은 화폐가치의 하락입니다. 인플레이션이 높으면 미래에 돌려받는 돈의 실질가치가 낮아지기 때문에 그만큼 더 높은 이자를 요구하게 됩니다. 최근 인플레이션이 최고점에서는 내려왔지만, 아직 금융시장이 완전히 안심할 정도로 안정되었다고 보기는 어렵습니다. 에너지 가격, 관세, 임금, 소비 지출과 같은 변수도 계속해서 물가 전망에 영향을 주고 있습니다. 앞으로 인플레이션이 꾸준히 진정된다는 확신이 커지면 국채 수익률과 모기지 금리도 하락할 가능성이 있습니다. 하지만 물가가 다시 상승하거나 예상보다 강한 경제지표가 나오면 금리가 단기간에 다시 오를 수도 있습니다. 3. 국채금리 외에 추가되는 ‘스프레드’도 있습니다 모기지 금리는 10년물 국채 수익률에 일정한 차이를 더해 결정됩니다. 이를 모기지 스프레드라고 합니다. 이 차이에는 대출기관의 운영비용, 신용위험뿐 아니라 주택소유자가 집을 팔거나 재융자를 통해 대출금을 예상보다 일찍 갚을 가능성도 반영됩니다. 경제와 금융시장의 불확실성이 커지면 투자자들은 더 높은 보상을 요구하기 때문에 스프레드가 확대되고 모기지 금리도 높아질 수 있습니다. 최근에는 이 스프레드가 과거의 일반적인 수준보다 넓게 유지되면서 국채금리가 움직이는 것에 비해 모기지 금리가 충분히 내려오지 못하는 상황이 이어지고 있습니다. 현재 모기지 금리는 어느 정도일까요? Freddie Mac의 조사에 따르면 2026년 8월 6일 기준 미국의 30년 고정 모기지 평균금리는 6.69%였습니다. 하지만 이것은 어디까지나 미국 전체의 평균입니다. 실제 적용금리는 다음과 같은 조건에 따라 달라집니다. 크레딧 점수 다운페이먼트 비율 소득과 부채비율 대출 종류 주택의 형태와 용도 포인트 구입 여부 대출기관별 금리와 수수료 따라서 뉴스에서 발표되는 평균금리만 보고 자신의 실제 구매 가능성을 판단해서는 안 됩니다. 같은 날 같은 가격의 집을 구입하더라도 바이어의 조건과 대출기관에 따라 월 페이먼트가 상당히 달라질 수 있습니다. 금리가 내려갈 때까지 기다리는 것이 정답일까요? 금리가 내려가면 월 페이먼트가 낮아지는 것은 분명합니다. 하지만 금리가 크게 내려가면 그동안 기다렸던 바이어들이 다시 시장에 들어오면서 경쟁이 강해질 가능성도 큽니다. 현재처럼 금리가 높은 시기에는 바이어가 줄어들기 때문에 일부 지역에서는 다음과 같은 협상 기회가 생길 수 있습니다. 셀러 크레딧 요청 가격 조정 협상 모기지 금리 Buydown 협상 인스펙션 및 수리 조건 협상 여러 매물을 충분히 비교할 수 있는 시간 확보 예를 들어 지금 적절한 조건으로 집을 구입한 뒤 향후 금리가 충분히 내려가면 재융자를 검토할 수 있습니다. 물론 재융자에는 비용이 들고 미래의 금리 하락도 보장할 수 없으므로 처음부터 현재 금리로도 감당할 수 있는 집을 선택해야 합니다. 중요한 것은 금리 예측이 아니라 준비입니다 모기지 금리의 정확한 고점과 저점을 지속적으로 맞히는 것은 전문가에게도 어렵습니다. 인플레이션 보고서나 고용지표 하나만으로도 금리는 빠르게 움직일 수 있기 때문입니다. 따라서 바이어에게 더 현실적인 전략은 완벽한 금리를 기다리는 것이 아니라 현재의 소득과 자금으로 감당할 수 있는 가격대를 먼저 확인하고, 좋은 매물이 나왔을 때 움직일 수 있도록 준비하는 것입니다. 집을 꼭 구입해야 할 시기이고 현재 페이먼트를 무리 없이 감당할 수 있다면 금리가 조금 더 내려갈 때까지 기다리다가 좋은 집과 협상 기회를 놓칠 필요는 없습니다. 반면 현재 페이먼트가 부담스럽다면 금리가 곧 내려갈 것이라는 기대만으로 무리하게 구입해서도 안 됩니다. 시카고와 서버브 지역은 도시와 학군에 따라 재고, 가격 흐름, 경쟁 강도가 크게 다릅니다. 금리뿐 아니라 해당 지역의 매물 상황과 예상 월 페이먼트를 함께 분석해야 제대로 된 결정을 내릴 수 있습니다. 집을 구입하고 싶지만 현재 금리에서 어느 정도 가격대가 적절한지 모르시겠다면 연락해 주세요. 대출 전문가와 함께 예상 페이먼트를 확인하고, 지역별 시장 상황과 협상 가능성까지 현실적으로 분석해 드리겠습니다. ChicagoBDB LLC 시카고 복덕방 Sang Han | IL Licensed Realtor License #475.179051 Platinum Partners Realtors

One of the questions I hear most often from buyers is: “If the Fed lowers interest rates, won’t mortgage rates come down right away?” Not necessarily. 30-year fixed mortgage rates are influenced by much more than the Federal Funds Rate. Inflation expectations, the 10-year Treasury yield, financial market uncertainty, and mortgage spreads all play an important role. According to Keeping Current Matters, there are three key factors to understand: 1. The Fed does not directly set mortgage rates. The Federal Reserve controls the Federal Funds Rate, which affects short-term borrowing costs. However, 30-year mortgage rates are influenced much more by longer-term interest rates, particularly the 10-year U.S. Treasury yield. That means mortgage rates can fall before the Fed cuts rates—or remain elevated even after a Fed rate cut—depending on how financial markets view the future of the economy and inflation. 2. Inflation remains a major factor. Even though inflation has come down from its peak, markets are still watching factors such as energy prices, tariffs, wages, and consumer spending. If inflation continues to cool, Treasury yields and mortgage rates could gradually decline. But stronger-than-expected economic data or renewed inflation concerns could push rates higher again. 3. Mortgage spreads also matter. Mortgage rates typically include a spread above Treasury yields. This spread reflects factors such as lending costs, risk, and the possibility that homeowners will refinance or sell their homes earlier than expected. When financial markets are uncertain, that spread can remain elevated, keeping mortgage rates higher even when Treasury yields are relatively stable. So, how high are mortgage rates right now? According to Freddie Mac, the average 30-year fixed mortgage rate was 6.69% as of August 6, 2026. But remember: this is a national average. Your actual rate can vary based on: Credit score Down payment Income and debt-to-income ratio Loan type Property type and occupancy Discount points Lender-specific rates and fees So the rate you see in the news may not be the rate you personally qualify for. Should you wait for rates to come down? Waiting is one option—but it isn't automatically the best strategy. If rates fall significantly, buyers who have been waiting may return to the market all at once. That could mean more competition, higher prices, and fewer opportunities to negotiate. In today's market, some buyers may have opportunities to negotiate: Seller credits Price reductions Mortgage rate buydowns Inspection repairs or credits Closing terms For some buyers, purchasing a home at a reasonable price today and potentially refinancing in the future could make more sense than waiting for the “perfect” mortgage rate. Of course, refinancing is never guaranteed and comes with its own costs, so the home should still be affordable at today's rate. The goal isn't to predict the perfect rate. Even experts have difficulty predicting exactly when mortgage rates will peak or bottom. Instead, buyers should focus on what they can control: What monthly payment can I comfortably afford today? What homes are available in my desired area? How much negotiating power do I have right now? Chicago and its suburbs can vary dramatically by neighborhood, school district, price range, inventory, and competition. If you're wondering what price range makes sense for you at today's rates, I can help you look at the estimated monthly payment, local market conditions, and potential negotiation opportunities together. ChicagoBDB LLC | Chicago Bokdeokbang Sang Han | IL Licensed Realtor® License #475.179051 Platinum Partners Realtors

최근 미국 부동산 뉴스를 보면 다소 모순적으로 보이는 숫자가 함께 등장합니다. 주택 거래량은 감소했는데 집값은 오르고 있습니다. 8월 11일 발표된 전미부동산중개인협회 자료에 따르면, 2026년 7월 미국 기존주택 판매는 전월보다 1.7% 감소한 연율 406만 채를 기록했습니다. 2개월 연속 감소이며, 중서부 지역의 판매량도 줄었습니다. 가장 큰 원인은 역시 모기지 금리입니다. Freddie Mac에 따르면 8월 6일 기준 30년 고정 모기지 평균 금리는 6.69%였습니다. 지난해 같은 기간의 6.63%보다도 조금 높습니다. 그런데 여기서 중요한 점이 있습니다. 거래량이 줄었다고 해서 집값까지 내려간 것은 아니라는 사실입니다. 미국 중간 주택가격은 오히려 2% 상승했습니다 7월 미국 기존주택의 중간 판매가격은 $434,100으로 지난해 같은 기간보다 2.0% 상승했습니다. 거래량이 줄었는데도 가격이 오른 이유는 간단합니다. 집을 사고 싶은 사람도 줄었지만, 시장에 집을 내놓는 셀러도 함께 줄었기 때문입니다. 현재 모기지가 3~5%대인 집주인들은 집을 팔고 다시 6%대 금리로 대출받는 것을 부담스러워합니다. 이른바 ‘금리 잠금 효과’가 계속되는 것입니다. 그 결과 7월 말 미국의 기존주택 재고는 154만 채로 전월보다 1.9%, 지난해보다도 0.6% 감소했습니다. 현재 판매 속도를 기준으로 약 4.6개월분의 매물에 불과합니다. 일반적으로 5~6개월 정도를 균형시장으로 보기 때문에, 미국 전체는 아직 매물이 충분한 시장이라고 보기 어렵습니다. 거래 감소와 가격 하락은 같은 의미가 아닙니다 많은 바이어분이 “집이 안 팔리면 곧 가격이 떨어지지 않을까요?”라고 질문하십니다. 하지만 거래량 감소가 반드시 가격 하락으로 이어지는 것은 아닙니다. 가격이 본격적으로 내려가려면 바이어 수요보다 매물 공급이 훨씬 빠르게 늘어나야 합니다. 지금은 높은 금리로 바이어의 구매력이 줄어든 동시에, 셀러 역시 집을 내놓지 않고 있습니다. 수요와 공급이 함께 위축된 시장입니다. 특히 학군, 교통, 생활환경이 좋은 시카고 교외 지역은 전국 통계보다 매물 부족의 영향을 더 크게 받을 수 있습니다. Naperville, Northbrook, Glenview, Buffalo Grove, Palatine 등 인기 지역에서는 전체 거래량이 감소하더라도 상태와 가격이 좋은 집에는 여전히 여러 바이어가 몰릴 수 있습니다. 반대로 가격이 높거나 수리가 많이 필요한 집은 시장에 오래 남으면서 가격 조정이 이루어지고 있습니다. 지금 시장은 모든 집값이 일률적으로 오르거나 내리는 시장이 아니라, 매물에 따라 결과가 크게 달라지는 시장입니다. 바이어에게는 의외의 기회가 될 수 있습니다 전체 거래량이 감소하면 일부 바이어들은 시장에서 물러납니다. 경쟁자가 줄어들 수 있다는 뜻입니다. 봄철에는 오퍼를 여러 개 받던 매물도 늦여름과 가을에는 셀러가 가격, 클로징 일정, 수리 또는 크레딧 협상에 조금 더 유연해질 수 있습니다. 다만 인기 지역의 좋은 집까지 큰 폭으로 가격이 떨어지기를 기다리는 전략은 위험할 수 있습니다. 금리가 조금 내려가면 지금까지 기다리던 바이어들이 한꺼번에 시장으로 돌아올 가능성이 있기 때문입니다. 바이어에게 필요한 것은 시장 전체의 바닥을 맞히는 것이 아니라 다음 세 가지입니다. 현재 금리로 감당할 수 있는 월 납부액을 먼저 정합니다. 지역별 매물과 실제 판매가격을 비교합니다. 경쟁이 적은 매물에서 가격이나 크레딧을 협상합니다. 셀러도 전략을 바꿔야 합니다 전국 중간가격이 올랐다는 이유만으로 어떤 집이든 높은 가격에 팔리는 것은 아닙니다. 현재 바이어들은 높은 모기지 비용을 부담하고 있기 때문에 집의 상태와 가격에 매우 민감합니다. 처음부터 시장에 맞는 가격을 책정하고, 사진과 정리 상태를 개선해 첫인상을 좋게 만들어야 합니다. 좋은 집은 여전히 잘 팔리지만, 가격을 잘못 책정한 집은 시장에 오래 남을 가능성이 커졌습니다. 지금은 ‘거래량’보다 ‘매물 공급’을 봐야 합니다 이번 통계가 보여주는 핵심은 분명합니다. 미국 주택 판매는 감소했지만, 매물도 함께 줄면서 집값은 여전히 상승했습니다. 따라서 뉴스에서 “주택 거래 감소”라는 제목만 보고 곧 집값이 크게 떨어질 것이라고 판단해서는 안 됩니다. 부동산은 전국 평균이 아니라 지역과 가격대, 학군 그리고 개별 매물의 상태에 따라 움직입니다. 시카고와 교외 지역에서 집을 사거나 팔 계획이 있으시다면, 막연히 금리나 집값이 내려가기를 기다리기보다 현재 지역의 재고와 최근 판매 기록을 먼저 확인해 보셔야 합니다. 내 집과 관심 지역의 실제 시장 상황이 궁금하시다면 시카고 복덕방 한상철에게 문의해 주세요. 현재 숫자를 기준으로 바이어와 셀러에게 가장 유리한 전략을 함께 찾아드리겠습니다.

Recent U.S. housing headlines may seem contradictory. Home sales are declining, yet home prices are still rising. According to data released by the National Association of Realtors® on August 11, existing-home sales in the U.S. fell 1.7% in July 2026 from the previous month to an annualized rate of 4.06 million homes. Sales declined for the second consecutive month, and the Midwest also saw a decrease in sales. The biggest factor is, once again, mortgage rates. According to Freddie Mac, the average 30-year fixed mortgage rate was 6.69% as of August 6, slightly higher than the 6.63% recorded during the same period last year. But here's the important point: Fewer home sales do not necessarily mean lower home prices. The Median Home Price Actually Increased by 2% The median existing-home sales price in July was $434,100, up 2.0% from the same month last year. Why did prices rise even though fewer homes were sold? The answer is relatively simple. The number of buyers has declined, but the number of sellers has declined as well. Many homeowners currently have mortgages with rates in the 3%–5% range. Selling their home and taking out a new mortgage at a rate above 6% can be financially difficult. This is known as the mortgage rate lock-in effect. As a result, existing-home inventory at the end of July stood at approximately 1.54 million homes, down 1.9% from the previous month and 0.6% from a year earlier. At the current sales pace, that represents approximately 4.6 months of inventory. Since roughly five to six months of inventory is often considered a more balanced market, the U.S. housing market as a whole still cannot be described as having an abundance of homes for sale. Fewer Sales and Falling Prices Are Not the Same Thing Many buyers ask: "If homes aren't selling, won't prices eventually fall?" Not necessarily. For home prices to decline significantly, the supply of homes for sale generally needs to increase much faster than buyer demand. Right now, both sides of the market are contracting. Higher mortgage rates have reduced buyers' purchasing power, while homeowners with low-rate mortgages are also reluctant to sell. In other words, both demand and supply have weakened. This dynamic can be especially important in Chicago's suburbs, where desirable school districts, transportation, and quality of life can keep inventory relatively tight. In areas such as Naperville, Northbrook, Glenview, Buffalo Grove, and Palatine, overall sales may decline while well-maintained, appropriately priced homes can still attract multiple buyers. At the same time, overpriced homes or properties requiring significant repairs may sit on the market longer and eventually require price reductions. Today's market is not one where every home is rising or falling at the same rate. The outcome increasingly depends on the individual property. This Could Actually Create Opportunities for Buyers When overall sales slow down, some buyers leave the market. That can mean less competition for the buyers who remain. A home that might have received multiple offers in the spring could have a more flexible seller by late summer or fall, potentially creating more room to negotiate: Purchase price Closing costs Closing date Repairs Seller credits However, waiting for a major price drop on a desirable home can be risky. If mortgage rates decline even modestly, many buyers who have been waiting on the sidelines could return to the market at the same time. Instead of trying to predict the exact bottom of the market, buyers should focus on three things: 1. Determine the monthly payment you can comfortably afford at today's rates. 2. Compare current inventory and actual sales prices in your target neighborhood. 3. Look for properties where competition is lower and negotiate on price or seller credits. Sellers Need to Adjust Their Strategy Too The fact that the national median price increased does not mean every home can command a higher price. Today's buyers are dealing with higher monthly mortgage payments, making them much more sensitive to both price and property condition. Sellers should focus on: Pricing based on recent comparable sales Making the home show-ready Improving photography and presentation Understanding current competing listings Well-priced homes in good condition can still sell quickly. But homes that are priced incorrectly are increasingly likely to sit on the market. Right Now, Inventory Matters More Than Sales Volume The most important takeaway from this latest data is clear: U.S. home sales are declining, but inventory is declining as well—and that is helping keep home prices relatively strong. So don't look at a headline about declining home sales and automatically assume a major housing price correction is coming. Real estate is local. Neighborhood, price range, school district, property condition, and available inventory can all produce very different outcomes. If you're planning to buy or sell in Chicago or the surrounding suburbs, don't simply wait for mortgage rates or home prices to fall. Start by looking at the inventory and recent sales data in the specific area you're interested in. If you'd like to understand what's actually happening in your neighborhood, contact Chicago Bokdeokbang – Sang Han. We can use the latest local data to identify the strategy that makes the most sense for you.

집을 살 때 반드시 20%를 다운페이먼트해야 하는 것은 아닙니다. Conventional Loan은 조건에 따라 3% 또는 5% 다운으로도 가능하고, FHA Loan은 3.5%, 자격을 갖춘 바이어라면 VA Loan을 통해 다운페이먼트 없이 집을 구입할 수도 있습니다. 그럼에도 불구하고 자금에 여유가 있다면 20% 다운페이먼트는 여전히 상당히 매력적인 선택입니다. 2026년 8월 10일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, 특히 현재 집을 팔고 다음 집으로 이동하는 바이어라면 기존 주택에 쌓인 에퀴티를 활용해 20% 다운페이먼트를 할 수 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다. 1. 월 페이먼트를 낮출 수 있습니다 다운페이먼트를 많이 할수록 빌려야 하는 모기지 금액은 줄어듭니다. 대출 원금이 줄어들면 매달 내야 하는 원금과 이자도 함께 낮아집니다. 예를 들어 $500,000짜리 집을 구입할 때 10%를 다운하면 $450,000를 빌려야 하지만, 20%를 다운하면 대출금은 $400,000로 줄어듭니다. 같은 이자율을 적용하더라도 월 모기지 페이먼트와 장기적으로 지불하는 총이자에는 상당한 차이가 생깁니다. 특히 재산세가 높은 일리노이에서는 모기지 원리금뿐 아니라 재산세와 주택보험료까지 함께 고려해야 합니다. 따라서 대출금 자체를 줄여 월 부담을 낮추는 것이 다른 지역보다 더욱 중요할 수 있습니다. 2. PMI를 피할 수 있습니다 Conventional Loan으로 집을 구입하면서 20% 미만을 다운하면 일반적으로 PMI, 즉 Private Mortgage Insurance가 붙습니다. PMI는 바이어의 집을 보호하는 보험이 아니라, 바이어가 모기지를 갚지 못할 경우 렌더를 보호하는 보험입니다. 하지만 그 비용은 바이어가 매달 부담해야 합니다. 20%를 다운하면 보통 처음부터 PMI를 내지 않아도 되기 때문에 월 페이먼트를 추가로 낮출 수 있습니다. 다만 FHA Loan의 Mortgage Insurance는 Conventional Loan의 PMI와 적용 방식이 다르므로, 단순히 다운페이먼트 비율만 비교하지 말고 전체 대출 조건을 확인해야 합니다. 3. 더 좋은 모기지 조건을 받을 가능성이 있습니다 다운페이먼트가 크다는 것은 렌더 입장에서 대출 위험이 상대적으로 낮다는 의미입니다. 따라서 바이어의 크레딧, 소득, 부채비율 등 다른 조건까지 좋다면 더 유리한 이자율이나 대출 조건을 제시받을 가능성이 있습니다. 다만 20%를 다운한다고 해서 무조건 가장 낮은 이자율을 받는 것은 아닙니다. 최종 조건은 크레딧 점수, Loan-to-Value Ratio, 대출 종류, 거주 형태 등에 따라 달라지므로 여러 시나리오를 비교해 보셔야 합니다. 4. 셀러에게 더 안정적인 오퍼로 보일 수 있습니다 셀러는 가격만큼이나 계약이 문제없이 클로징될 가능성을 중요하게 봅니다. 다운페이먼트 비율이 높은 바이어는 일반적으로 융자 승인과 감정가 문제를 감당할 수 있는 여력이 더 있다고 평가받을 수 있습니다. 따라서 여러 오퍼가 경쟁하는 상황에서는 20% 이상의 다운페이먼트가 바이어의 재정적 안정성을 보여주는 요소가 될 수 있습니다. 물론 다운페이먼트가 높다고 해서 무조건 오퍼가 선택되는 것은 아닙니다. 가격, 클로징 날짜, 융자 조건, 인스펙션 조건과 다른 contingency까지 종합적으로 평가됩니다. 현재 집의 에퀴티가 다음 집의 다운페이먼트가 될 수 있습니다 많은 Repeat Buyer들은 처음 집을 살 때보다 훨씬 유리한 위치에 있습니다. 그동안 모기지 원금을 갚았고 집값도 상승하면서 현재 집에 상당한 에퀴티가 쌓였을 가능성이 있기 때문입니다. 현재 주택의 예상 판매가격에서 남아 있는 모기지, 판매비용, 세금 정산 및 기타 클로징 비용을 제외하면 다음 집에 사용할 수 있는 순수익을 계산할 수 있습니다. 막연히 “우리 집이 많이 올랐다”고 생각하는 것과 실제로 손에 남는 금액을 계산하는 것은 다릅니다. 현재 집의 예상 순수익과 다음 집의 다운페이먼트, 클로징 비용까지 하나의 계획으로 연결해야 합니다. 그렇다고 무조건 20%를 채워야 하는 것은 아닙니다 20% 다운페이먼트의 장점은 분명하지만, 이를 위해 보유 현금을 모두 사용하는 것은 좋은 선택이 아닐 수 있습니다. 집을 구입한 후에는 수리비, 이사비, 가구 및 가전제품 구입비와 예상하지 못한 생활비가 발생할 수 있습니다. 일리노이에서는 높은 재산세로 인해 클로징 시 필요한 에스크로 금액도 생각보다 커질 수 있습니다. 따라서 20%를 다운하고도 충분한 비상자금이 남는지 확인해야 합니다. 20%를 채우느라 현금이 거의 남지 않는다면, 다운페이먼트를 조금 낮추고 자금을 보유하는 편이 오히려 안전할 수 있습니다. 중요한 것은 20%라는 숫자가 아니라 전체 전략입니다 다운페이먼트를 결정할 때는 다음 내용을 함께 비교해야 합니다. 다운페이먼트 후 남는 현금 월 모기지 원리금 PMI 또는 Mortgage Insurance 재산세와 주택보험료 예상 클로징 비용 현재 집을 팔고 받을 수 있는 순수익 구입 후 필요한 수리비와 비상자금 현재 집에 에퀴티가 많이 쌓여 있다면, 20% 다운페이먼트를 통해 월 부담을 낮추면서 다음 집으로 이동할 좋은 기회가 될 수 있습니다. 반대로 20%를 만들기 위해 몇 년을 더 기다리거나 비상자금까지 모두 사용해야 한다면 다른 대출 구조가 더 적합할 수도 있습니다. 집을 팔고 새집을 구입하는 과정은 두 개의 거래가 아니라 하나로 연결된 재정 계획입니다. 현재 집의 예상 판매가격과 순수익, 다음 집의 예산과 월 페이먼트를 함께 계산해 보셔야 합니다. 시카고 및 일리노이 지역에서 현재 집의 예상 에퀴티와 다음 집 구입 계획이 궁금하시다면 Chicago 복덕방 한상철에게 연락해 주세요. 고객님의 상황에 맞춰 셀링과 바잉의 순서부터 다운페이먼트 전략까지 현실적으로 도와드리겠습니다.

When buying a home, you do not necessarily have to put 20% down. Depending on the borrower and loan program, a Conventional Loan may allow as little as 3% or 5% down, an FHA Loan typically requires 3.5%, and qualified buyers may even be able to purchase a home with no down payment through a VA Loan. Even so, if you have enough funds available, putting 20% down can still be an attractive option. According to a Keeping Current Matters article published on August 10, 2026, buyers who are selling their current home and purchasing their next one should especially consider whether the equity they have built in their current home could allow them to make a 20% down payment. 1. It Can Lower Your Monthly Payment The more you put down, the less you need to borrow. A smaller loan balance means lower monthly principal and interest payments. For example, if you purchase a $500,000 home with a 10% down payment, you would need to borrow $450,000. With a 20% down payment, your loan amount would be reduced to $400,000. Even at the same interest rate, the difference can significantly reduce both your monthly mortgage payment and the total amount of interest paid over the life of the loan. This can be particularly important in Illinois, where property taxes can be relatively high. In addition to principal and interest, buyers need to consider property taxes and homeowners insurance when calculating their total monthly housing cost. Reducing the loan amount can therefore make a meaningful difference in overall affordability. 2. You May Be Able to Avoid PMI With a Conventional Loan, putting less than 20% down will generally require Private Mortgage Insurance, or PMI. PMI does not protect the buyer's home. Instead, it protects the lender if the borrower is unable to repay the mortgage. However, the buyer is responsible for paying the cost, typically as part of the monthly mortgage payment. Putting 20% down can generally allow you to avoid PMI from the beginning, which can further reduce your monthly housing costs. Keep in mind that FHA Mortgage Insurance works differently from Conventional Loan PMI. Rather than comparing down payment percentages alone, it is important to evaluate the entire loan structure. 3. You May Qualify for More Favorable Loan Terms A larger down payment generally means less risk for the lender. If your credit score, income, debt-to-income ratio, and other financial qualifications are strong, you may have access to more favorable interest rates or loan terms. However, putting 20% down does not automatically guarantee the lowest possible interest rate. Your final terms can depend on your credit score, loan-to-value ratio, loan type, occupancy, and other factors. That is why it is important to compare multiple financing scenarios rather than assuming that 20% down is always the best option. 4. Your Offer May Look Stronger to the Seller For sellers, the purchase price is important—but so is the likelihood that the transaction will successfully close. A buyer making a larger down payment may be viewed as having more financial flexibility to handle potential appraisal issues or financing challenges. In a multiple-offer situation, a 20% or higher down payment can therefore be one factor that demonstrates financial strength. Of course, a larger down payment does not automatically make an offer the winner. Price, closing date, financing terms, inspection contingencies, and other contract terms are all considered together. Your Current Home's Equity Could Fund the Down Payment on Your Next Home Many repeat buyers are in a stronger position than when they purchased their first home. They may have built substantial equity through both mortgage principal payments and home appreciation. To determine how much money you can actually use toward your next home, you need to subtract your remaining mortgage balance, selling expenses, tax adjustments, and other closing costs from your home's expected sale price. There is a big difference between thinking, “Our home has gone up a lot in value,” and knowing exactly how much money you will have available after the sale. Your estimated net proceeds from the current home, the down payment for the next home, and closing costs should all be considered as part of one overall plan. That Doesn't Mean You Should Always Put 20% Down The advantages of a 20% down payment are clear, but using nearly all of your available cash just to reach 20% may not be the best decision. After buying a home, you may need money for repairs, moving expenses, furniture, appliances, and unexpected expenses. In Illinois, property taxes can also make the amount needed for escrow and closing higher than buyers initially expect. Before deciding on a 20% down payment, make sure you will still have an adequate emergency fund afterward. If putting 20% down would leave you with very little cash, choosing a slightly smaller down payment and keeping more money available for emergencies may actually be the safer financial decision. The Important Number Isn't 20%—It's Your Overall Strategy When deciding how much to put down, consider all of the following: Cash remaining after the down payment Monthly principal and interest PMI or Mortgage Insurance Property taxes and homeowners insurance Estimated closing costs Net proceeds from selling your current home Expected repairs and emergency savings after the purchase If you have built significant equity in your current home, using that equity for a 20% down payment could be a good opportunity to reduce your monthly housing costs while moving into your next home. On the other hand, if reaching 20% would require you to wait several more years or use nearly all of your emergency savings, a different loan structure may be more appropriate. Selling your current home and purchasing your next one should not be viewed as two separate transactions. They are part of one connected financial plan. If you're planning to sell your current home and purchase your next home in the Chicago or Illinois area, contact Chicago Realtor Sang Han to discuss your estimated home equity and purchase strategy. We can help you evaluate everything from the timing of your sale and purchase to the right down payment strategy for your situation. Chicago BDBSang Han Platinum Partners Realtors Illinois Licensed Realtor® License #475.179051 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

최근 몇 년간 집을 찾으셨던 바이어분들께서는 이런 경험을 한 번쯤 해보셨을 겁니다. 마음에 드는 집을 발견해 오퍼를 넣었지만, 현금으로 집을 사들이는 투자자에게 밀리는 경우입니다. 인스펙션이나 융자 조건 없이 공격적으로 들어오는 투자자들과 경쟁하는 것은 일반 바이어에게 상당히 부담스러운 일이었습니다. 그런데 최근 시장에 중요한 변화가 나타나고 있습니다. 대형 투자자들의 주택 매입이 줄어들고 있는 것입니다. 대형 투자자들의 주택 매입이 줄어드는 이유 2026년 8월 5일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, 최근 대형 기관 투자자들이 주택시장에서 차지하는 비중은 일반적으로 생각하는 것보다 훨씬 작습니다. 사람들은 투자회사가 시장에 나온 집을 대거 사들이고 있다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 전체 주택 매매에서 대형 투자자가 차지하는 비중이 매우 제한적입니다. 더구나 최근에는 높은 주택가격과 모기지 금리, 보험료, 재산세 및 유지비 부담으로 인해 투자 수익성이 낮아지면서 이들의 매입 활동도 줄어들고 있습니다. 투자자는 집을 구입할 때 그 집에서 가족과 함께 살아갈 미래보다 예상 임대수익과 비용을 먼저 계산합니다. 숫자가 맞지 않으면 과감하게 물러납니다. 반면 실거주 목적의 바이어에게 집은 단순한 투자 상품이 아닙니다. 출퇴근 거리, 자녀의 학군, 생활환경, 가족의 안정과 같은 요소가 더 중요합니다. 투자자들이 시장에서 한발 물러서고 있다는 것은 실수요 바이어가 경쟁해야 할 상대가 줄어들고 있다는 뜻입니다. 투자자가 줄면 바이어에게 무엇이 달라질까요? 가장 먼저 기대할 수 있는 변화는 현금 오퍼와의 경쟁이 줄어드는 것입니다. 대형 투자자는 일반적으로 빠른 클로징, As-Is 조건, 인스펙션 조건 최소화와 같은 강한 오퍼를 제시합니다. 이런 오퍼가 줄어들면 융자를 받아 집을 구입하는 일반 바이어의 오퍼도 셀러에게 더 진지하게 검토될 가능성이 커집니다. 또한 집이 시장에 조금 더 오래 머물게 되면 바이어가 무조건 리스팅 가격보다 높은 가격을 써야 하는 상황도 줄어들 수 있습니다. 집의 상태와 경쟁 상황에 따라 인스펙션, 수리 요청, 클로징 크레딧 또는 클로징 날짜와 같은 조건을 협상할 여지도 생길 수 있습니다. 물론 이것이 모든 집을 쉽게 살 수 있다는 뜻은 아닙니다. 좋은 학군에 있고 관리 상태가 뛰어나며 가격이 적절한 집은 여전히 여러 오퍼를 받을 수 있습니다. 하지만 투자자까지 가세해 무조건적인 경쟁을 벌이던 시장과 비교하면, 실수요 바이어에게는 분명히 유리한 변화입니다. 시카고와 일리노이 시장에서는 어떻게 봐야 할까요? 시카고와 서버브 주택시장은 지역에 따라 수요 차이가 매우 큽니다. Naperville, Northbrook, Glenview, Buffalo Grove, Vernon Hills, Barrington처럼 학군과 생활환경이 좋은 지역에서는 실거주 수요가 여전히 탄탄합니다. 특히 적절한 가격에 나온 관리 상태가 좋은 집은 투자자 수요와 관계없이 빠르게 계약될 가능성이 높습니다. 따라서 대형 투자자가 줄었다는 이유만으로 집값이 급격히 하락하거나 모든 집을 쉽게 협상할 수 있을 것이라고 기대해서는 안 됩니다. 다만 수리가 필요하거나 가격이 다소 높게 책정된 집, 시장에 오래 머문 집에서는 바이어의 협상력이 이전보다 커질 수 있습니다. 투자자들이 수익성을 이유로 지나치는 집이라도, 장기간 거주할 실수요 바이어에게는 충분히 좋은 선택이 될 수 있습니다. 중요한 것은 그 집이 투자자에게 매력적인가가 아니라, 바이어 가족의 생활과 장기적인 계획에 맞는가입니다. 그렇다면 지금 바이어는 어떻게 움직여야 할까요? 첫째, 사전융자 승인을 미리 받아두셔야 합니다. 경쟁이 줄었다고 해도 준비되지 않은 바이어에게 좋은 집이 기다려주지는 않습니다. 둘째, 리스팅 가격만 보고 판단하지 말고 최근 거래가격과 현재 경쟁 상황을 함께 분석해야 합니다. 같은 지역에 있는 비슷한 집이라도 시장에 나온 시점과 집의 상태에 따라 적절한 오퍼 전략이 달라집니다. 셋째, 완벽하게 수리된 집만 찾기보다 약간의 개선이 필요한 집도 살펴볼 필요가 있습니다. 다른 바이어와 투자자가 지나친 집에서 더 좋은 가격과 조건을 확보할 수 있기 때문입니다. 넷째, 투자자가 빠졌다는 이유만으로 지나치게 낮은 오퍼를 제시해서는 안 됩니다. 기회가 생겼다는 것과 셀러가 시장가보다 훨씬 낮은 가격을 받아들인다는 것은 전혀 다른 이야기입니다. 셀러에게도 전략 변화가 필요합니다 투자자들의 매입이 줄어들면 셀러는 집을 사려는 실수요 바이어의 입장을 더욱 중요하게 생각해야 합니다. 실수요 바이어는 집의 관리 상태와 예상 수리비에 민감합니다. 따라서 리스팅 전에 필요한 수리를 마치고 집을 깔끔하게 준비하는 것이 중요합니다. 무엇보다 최근 실거래와 현재 경쟁 매물을 기준으로 현실적인 가격을 책정해야 합니다. 예전처럼 투자자가 현금으로 나타나 모든 조건을 포기할 것이라고 기대한다면 판매 기간이 길어질 수 있습니다. 현재 시장에서는 집을 가장 높은 가격에 올리는 것보다, 처음부터 바이어의 관심을 끌 수 있는 가격과 상태로 시장에 내놓는 것이 더 효과적인 전략입니다. 기다리던 바이어에게 새로운 문이 열리고 있습니다 모기지 금리가 여전히 부담스럽고 인기 지역의 경쟁도 완전히 사라지지는 않았습니다. 하지만 대형 투자자들의 매입 활동이 줄어들면서 실수요 바이어가 집을 살 수 있는 공간은 조금씩 넓어지고 있습니다. 시장의 모든 조건이 완벽해질 때까지 기다리면, 금리가 내려갔을 때 다시 늘어나는 바이어들과 경쟁해야 할 수도 있습니다. 오히려 지금처럼 일부 경쟁자가 줄어든 시기에 준비를 마치고 좋은 기회를 찾는 것이 현명할 수 있습니다. 현재 시카고와 서버브에서 집을 찾고 계시다면 지역별 최근 거래가격, 매물 상태와 예상 경쟁 수준을 함께 분석해 드리겠습니다. 단순히 집을 찾는 데서 끝나는 것이 아니라, 어떤 집에 얼마를 어떤 조건으로 오퍼해야 하는지까지 바이어의 입장에서 전략적으로 도와드리겠습니다. 시카고 복덕방 Sang Han IL Licensed Realtor License #475.179051

If you've been shopping for a home over the past few years, you've probably experienced this frustration. You find a home you love, submit an offer, and then lose it to an all-cash investor. Competing against buyers who waive inspections, financing contingencies, and close quickly has been a major challenge for many families trying to purchase a home. But the market is beginning to shift. Large institutional investors are buying fewer homes, creating new opportunities for owner-occupant buyers. Why Are Large Investors Pulling Back? According to a Keeping Current Matters report published on August 5, 2026, large institutional investors actually make up a much smaller share of home purchases than many people assume. While it's easy to believe that investment firms are buying up most of the housing market, the reality is that institutional investors represent only a small percentage of total home sales. More importantly, their purchasing activity has declined recently as higher home prices, elevated mortgage rates, rising insurance premiums, property taxes, and maintenance costs have reduced investment returns. Investors evaluate homes differently than families do. Their decisions are driven primarily by projected rental income and expected returns. If the numbers don't work, they simply move on. Owner-occupant buyers, on the other hand, are looking at factors such as commute times, school districts, neighborhood quality, and creating a home for their family. As institutional investors step back, everyday buyers have fewer competitors to face. What Does This Mean for Buyers? The biggest advantage is reduced competition from cash offers. Institutional investors often submit very strong offers with quick closings, "as-is" terms, and few contingencies. As those offers become less common, sellers may be more willing to seriously consider offers from buyers using traditional financing. Homes may also remain on the market a little longer, giving buyers more opportunities to negotiate instead of automatically offering above asking price. Depending on the property and market conditions, buyers may have greater flexibility to negotiate: Purchase price Inspection repairs Seller credits Closing costs Closing timelines That doesn't mean every home will suddenly become easy to buy. Well-maintained homes in desirable school districts that are priced correctly can still receive multiple offers. However, compared to the intense investor-driven competition of recent years, today's market offers a more balanced environment for owner-occupant buyers. What Does This Mean for Chicago and the Illinois Market? Like all real estate, Chicago's housing market is highly local. Communities such as Naperville, Northbrook, Glenview, Buffalo Grove, Vernon Hills, and Barrington continue to see strong demand from buyers looking for a place to live. Well-priced homes in these neighborhoods often sell quickly regardless of investor activity. That means fewer institutional investors do not automatically translate into falling home prices or unlimited negotiating power. However, buyers may find better opportunities with homes that need cosmetic updates, have been on the market longer, or were initially priced too high. These properties may no longer meet investors' return requirements but could be excellent long-term homes for families. The important question isn't whether a property is attractive to an investor—it's whether it fits your family's lifestyle and long-term goals. How Should Buyers Approach Today's Market? First, obtain mortgage pre-approval before you begin shopping. Even with less competition, desirable homes won't wait for unprepared buyers. Second, don't rely solely on the listing price. Analyze recent comparable sales, current competition, and the property's condition before deciding on your offer strategy. Third, consider homes that may need minor cosmetic improvements instead of focusing only on fully renovated properties. These homes often present better value and less competition. Finally, don't assume that fewer investors mean every seller will accept a low offer. Having more opportunities doesn't mean sellers are willing to sell far below market value. A thoughtful, data-driven offer remains the best strategy. Sellers Need to Adjust Their Strategy Too With fewer institutional buyers in the market, sellers should focus more on appealing to owner-occupant buyers. Families care about a home's condition and potential repair costs, making pre-listing maintenance and proper preparation more important than ever. Pricing is equally critical. The days of assuming an investor will appear with an all-cash offer regardless of price are becoming less common. Homes that are priced realistically and presented well are far more likely to attract strong interest. A New Opportunity for Buyers Mortgage rates remain elevated, and competition hasn't disappeared in the most desirable neighborhoods. But with institutional investors stepping back, owner-occupant buyers are finally seeing more room to compete. Waiting for every market condition to become perfect could mean facing much stronger competition once interest rates eventually decline. For many buyers, this may be a smart time to prepare, get pre-approved, and be ready when the right home becomes available. If you're searching for a home in Chicago or the surrounding suburbs, I'd be happy to help you analyze local market conditions, recent sales, expected competition, and develop a strategic offer that gives you the best chance of success. Chicago BDB Sang Chul Han Illinois Licensed Realtor® License #475.179051

안녕하세요. 시카고 복덕방 한상철입니다. 지난 1년여 동안 부동산 뉴스에서는 높은 모기지 금리, 매물 증가, 일부 지역의 가격 조정이 계속 언급되었습니다. 이 때문에 “조금만 기다리면 집값이 크게 떨어지지 않을까?”라고 생각하신 분들도 많았습니다. 하지만 최근 발표되는 데이터를 보면 주택가격 상승률이 바닥을 지나 다시 조금씩 높아질 가능성이 나타나고 있습니다. 주택가격은 하락한 것이 아니라 상승 속도가 느려졌습니다 2026년 7월 29일 Keeping Current Matters 기사에 따르면, 미국 주택가격 상승률은 2024년 중반 약 7% 수준에서 꾸준히 둔화되었습니다. 여기서 중요한 점은 전국적으로 집값이 크게 떨어진 것이 아니라, 집값이 오르는 속도가 느려졌다는 것입니다. 최근 데이터에서는 그 상승률이 저점을 지나 다시 반등하려는 초기 신호도 나타나고 있습니다. 물론 두세 달의 움직임만으로 장기적인 추세가 바뀌었다고 단정할 수는 없습니다. 하지만 다른 지표들도 비슷한 방향을 보이고 있다는 점은 주목할 필요가 있습니다. 집값이 하락하는 지역이 줄고 있습니다 미국 300대 주택시장 가운데 집값이 하락하던 지역의 비율은 지난해 중반 약 36%였습니다. 그러나 올해 들어 그 비율이 계속 줄어들면서 현재는 약 23%만 완만한 가격 하락을 경험하고 있습니다. 집값이 떨어지는 지역이 줄고 있다는 것은 반대로 가격이 다시 오르는 지역이 늘어나고 있다는 뜻입니다. 전문가들은 2026년 미국 주택가격이 평균 약 2.3% 상승할 것으로 전망하고 있습니다. 이 전망이 현실화되려면 올해 하반기에는 주택가격 상승 속도가 상반기보다 조금 더 빨라져야 합니다. 특히 중서부 시장을 눈여겨봐야 합니다 전국 평균만 보고 시카고 부동산 시장을 판단해서는 안 됩니다. 부동산은 철저하게 지역별로 움직이기 때문입니다. 최근에는 상대적으로 주택가격이 저렴한 중서부 지역과 안정적인 일자리 및 소득 기반을 갖춘 시장에서 가격 상승세가 강해지는 모습이 나타나고 있습니다. 시카고와 서버브 지역도 이러한 흐름의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 특히 Naperville, Northbrook, Glenview, Buffalo Grove처럼 학군과 생활환경에 대한 수요가 꾸준한 지역에서는 관리 상태가 좋고 가격이 적절한 주택이 여전히 빠르게 팔리고 있습니다. 반면 같은 지역이라도 업데이트가 부족하거나 처음부터 높은 가격에 나온 주택은 시장에 오래 머물며 가격을 낮추기도 합니다. 따라서 “시카고 집값이 오른다”거나 “이제 바이어 마켓이다”라는 식으로 단순하게 판단해서는 안 됩니다. 지역, 학군, 가격대, 주택 상태에 따라 시장 상황이 상당히 다르기 때문입니다. 바이어에게는 어떤 의미일까요? 최근의 완만한 가격 상승은 바이어에게 비교적 안정적인 구입 기회를 제공했습니다. 매물이 늘어난 지역에서는 선택의 폭이 넓어졌고, 셀러 크레딧이나 수리 조건을 협상할 가능성도 커졌습니다. 하지만 원하는 지역의 가격 상승세가 다시 빨라지기 시작한다면 지나치게 오래 기다리는 것이 반드시 유리하지는 않습니다. 올해 말에 모기지 금리가 내려가더라도 집값이 그만큼 오르고 경쟁까지 늘어난다면 실제 월 페이먼트나 총구입비용이 기대만큼 줄지 않을 수 있습니다. 따라서 바이어는 전국적인 집값 전망보다 자신이 원하는 지역과 가격대의 최근 거래를 확인해야 합니다. 지금 시장에 나온 매물 수, 실제 거래가격, 시장에 머문 기간, 가격 인하 빈도를 함께 살펴보는 것이 중요합니다. 셀러에게는 좋은 초기 신호입니다 주택가격 상승률이 둔화된 기간에도 많은 주택 소유자는 계속 에퀴티를 쌓아왔습니다. 전미부동산중개인협회 수석 이코노미스트 Lawrence Yun은 올해 일반적인 주택 소유자의 주택자산이 약 $16,000 증가할 것으로 전망했습니다. 가격 상승세가 다시 빨라진다면 셀러에게는 분명 긍정적인 신호입니다. 하지만 이것이 아무 가격에나 집을 내놓아도 팔린다는 뜻은 아닙니다. 현재는 많은 지역에서 바이어들이 주택의 상태와 가격을 꼼꼼하게 비교하고 있습니다. 처음부터 시장에 맞는 가격을 정하고, 사진과 스테이징을 통해 주택의 장점을 제대로 보여주는 전략이 필요합니다. 중요한 것은 전국 뉴스가 아니라 내가 원하는 지역입니다 주택가격 상승률이 다시 높아질 가능성은 분명 주목할 만한 변화입니다. 그러나 전국 평균만으로 지금 사야 하는지, 팔아야 하는지를 결정해서는 안 됩니다. 같은 시카고 지역에서도 도시와 서버브, 학군, 가격대, 주택 형태에 따라 움직임이 다릅니다. 바이어와 셀러 모두 실제 지역 데이터를 바탕으로 한 전략이 필요한 시기입니다. 집을 구입하실 계획이라면 가격과 경쟁이 더 높아지기 전에 현재의 선택권과 협상 가능성을 확인해 보시고, 매도를 생각하고 계신다면 내 집의 현재 시장가치와 가장 효과적인 판매 시기를 먼저 점검해 보시기 바랍니다. 시카고와 일리노이에서 집을 사고파실 계획이 있으시면 해당 지역의 최근 거래와 경쟁 상황을 분석해 가장 유리한 전략을 함께 세워드리겠습니다. 감사합니다. 시카고 복덕방 한상철 Platinum Partners Realtors Illinois Licensed Realtor® License #475.179051 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

Hello, this is Sang Chul Han with Chicago BDB. Over the past year, real estate headlines have focused on higher mortgage rates, increasing inventory, and price adjustments in certain markets. As a result, many buyers have wondered, "If I wait a little longer, will home prices finally drop?" However, recent data suggests that home price appreciation may have already bottomed out and could begin accelerating again. Home Prices Didn't Fall—Their Rate of Growth Slowed According to a July 29, 2026, Keeping Current Matters report, national home price appreciation steadily slowed from approximately 7% in mid-2024. The important distinction is this: home prices did not broadly decline—they simply increased at a slower pace.Recent data now shows early signs that appreciation may be turning upward again. Of course, a few months of data alone do not confirm a long-term trend. However, several housing indicators are beginning to point in the same direction, making this a development worth watching. Fewer Housing Markets Are Seeing Price Declines Among the nation's 300 largest housing markets, approximately 36% were experiencing declining home prices in the middle of last year. That figure has now fallen to about 23%. In other words, fewer markets are losing value, while more markets are returning to price growth. Housing economists currently forecast that U.S. home prices will rise by approximately 2.3% in 2026. If that projection proves accurate, home price appreciation will likely need to strengthen during the second half of the year. Keep a Close Eye on the Midwest National averages don't tell the whole story—especially in real estate. Housing markets are highly local, and recent trends show stronger price appreciation returning in parts of the Midwest, where home prices remain relatively affordable and employment fundamentals are strong. Chicago and many of its surrounding suburbs could benefit from these conditions. In communities such as Naperville, Northbrook, Glenview, and Buffalo Grove, well-maintained homes that are priced appropriately continue to sell quickly because buyer demand remains steady. At the same time, homes that are overpriced or require significant updates often stay on the market longer and may eventually need price reductions. That's why broad statements like "Chicago home prices are rising" or "it's a buyer's market" rarely tell the full story. Market conditions vary significantly by neighborhood, school district, price range, and property condition. What Does This Mean for Buyers? The recent period of slower appreciation has created opportunities for buyers. In many markets, increased inventory has expanded choices while providing more room to negotiate seller credits or repair concessions. However, if appreciation begins accelerating again in your target neighborhood, waiting too long may not work in your favor. Even if mortgage rates decline later this year, rising home prices and increased competition could offset much of the savings, leaving your monthly payment—or total purchase cost—similar to today's levels. Rather than focusing solely on national housing forecasts, buyers should pay close attention to local market conditions, including: Current inventory levels Recent comparable sales Average days on market Frequency of price reductions These local indicators often provide a much clearer picture than national headlines. Encouraging News for Sellers Even during the slowdown in appreciation, most homeowners continued building equity. According to National Association of Realtors® Chief Economist Lawrence Yun, the typical homeowner is expected to gain approximately $16,000 in home equity this year. If appreciation continues strengthening, that would certainly be positive news for sellers. However, it does not mean every home will sell regardless of price. Today's buyers are comparing condition, value, and pricing much more carefully than they did during the peak seller's market. Homes that are accurately priced from day one—and professionally presented with quality photography and staging—continue to perform the best. Local Market Data Matters Most The possibility that home price appreciation is beginning to accelerate again is certainly an important development. But whether it's the right time to buy or sell depends far more on your local market than national averages. Even within the Chicago area, market conditions differ widely between the city and suburbs, among school districts, across price ranges, and by property type. If you're planning to buy, now may be the right time to evaluate today's inventory and negotiating opportunities before competition increases. If you're considering selling, it's worth understanding your home's current market value and developing the right pricing strategy from the beginning. If you're planning to buy or sell a home in Chicago or the surrounding Illinois suburbs, I'd be happy to help you analyze recent sales, local competition, and current market trends so you can make the most informed decision. Thank you. Chicago BDB Sang Chul Han Platinum Partners Realtors Illinois Licensed Realtor® License #475.179051 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com