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많은 분들이 부동산 세금 고지서를 받아들고 나서 ‘우리 집이 이렇게밖에 안 되나?’ 하고 생각하신 경험이 있으실 겁니다. 하지만 세금 기준가(tax-assessed value)와 실제 시장 가치(market value)는 전혀 다른 개념입니다. 특히 집을 사거나 팔 때 이 둘의 차이를 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다. 이번 글에서는 이 두 개념이 각각 어떤 의미를 가지고 있으며, 바이어와 셀러에게 어떤 영향을 미치는지 살펴보겠습니다. 시장 가치(Market Value)란? 시장 가치는 말 그대로 “현재 부동산 시장에서 바이어가 지불할 의사가 있고 셀러가 수락할 의사가 있는 가장 현실적인 가격”을 말합니다. 이 가격은 단순히 집의 크기만으로 정해지지 않습니다. 부동산 전문가들은 다음과 같은 다양한 요소를 종합적으로 고려해 시장 가치를 추정합니다: 외관 상태, 부지 크기, 주변 커뮤니티 방 개수와 내부 마감재, 리모델링 여부 최근 같은 동네에서 팔린 비슷한 주택의 가격(소위 comps) 지역 수요와 공급 상황 학교, 교통, 편의시설 등 위치의 매력도 셀러가 리스팅 가격을 정할 때도, 바이어가 오퍼를 넣을 때도 이 시장 가치가 기준이 됩니다. 결국, 서로 간의 협상을 통해 최종 매매가격이 정해지게 되며, 이 가격이 진짜 ‘시장 가치’가 됩니다. 세금 기준가(Tax-Assessed Value)란? 세금 기준가는 해당 지역 정부(일반적으로 카운티)가 부동산 세금을 부과하기 위해 산정하는 공시지가입니다. 세무 공무원들은 다음과 같은 요소를 바탕으로 이 가치를 정하게 됩니다: 인근 유사 주택의 최근 매매 사례 주택의 현재 상태와 최근 개선 사항 수익성(임대 수입 가능성 등) 재건축 비용(화재, 재해 시 기준) 이후 감세 혜택(예: Homestead Exemption 등)을 적용하고, 지역 고유의 평가 비율(보통 80~90%)을 곱해 최종 세금 부과 기준 금액을 정하게 됩니다. 예를 들어 시장 시세가 $500,000이고 평가 비율이 80%라면, 세금 기준가는 $400,000이 되고, 여기에 지방세율을 곱해 연간 재산세가 결정됩니다. 왜 이 차이를 알아야 할까요? 많은 경우, 세금 기준가는 시장 시세보다 낮습니다. 일리노이를 포함한 여러 주에서는 매년 세금 기준가를 인위적으로 크게 올리지 못하게 제한하고 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 주택 가격이 빠르게 상승한 지난 몇 년 동안, 시장 시세가 세금 기준가를 훨씬 웃도는 경우가 많아졌습니다. 그렇다면 셀러나 바이어 입장에서 이 차이를 어떻게 활용해야 할까요? 셀러 입장: 세금 기준가가 높을 경우, 이는 바이어에게 자신의 매물 가치를 정당화하는 근거로 활용할 수 있습니다. “공시지가도 $310,000인데, 내가 $320,000에 파는 건 너무 비싸지 않아요”라는 논리입니다. 바이어 입장: 반대로 세금 기준가가 낮을 경우, 가격 협상 시 근거로 활용할 수 있습니다. “세금 기준가는 $260,000인데, 왜 $300,000을 요구하죠?”라는 주장이 가능합니다. 하지만 요즘처럼 매물이 부족한 시장에서는 이런 협상 카드가 통하지 않을 수 있습니다. 바이어들 간의 경쟁이 여전히 치열하기 때문입니다. 결국 중요한 건 ‘합의된 가격’ 세금 기준가도, 시장 가치도 참고자료일 뿐입니다. 진짜 가격은 바이어와 셀러가 실제로 손을 맞잡는 ‘합의된 가격’입니다. 하지만 이 두 가지 개념을 제대로 이해하고 활용하면, 협상에서 더 유리한 고지를 점할 수 있습니다. 마무리 요즘처럼 시장이 빠르게 변하는 시기일수록, 내 집의 가치를 정확히 파악하는 것이 필요합니다. 단순히 세금 고지서에 적힌 금액만 보고 내 집의 가치를 판단하지 마십시오. 혹시 지금 집을 팔거나 살 계획이 있으시다면, 지역 전문가와 상의하여 시장 가치에 기반한 전략을 세우는 것이 현명합니다. 지금 바로 ‘시카고 복덕방 한상철’에게 연락하셔서 여러분의 집이 시장에서 어떤 가치를 갖고 있는지 확인해보시길 바랍니다. 시카고 복덕방 한상철 📞 773-717-2227 📩 ChicagoBDB@gmail.com

Many homeowners have opened their property tax bill and thought, “Is this really all my house is worth?” That reaction is understandable—but it also highlights a common misunderstanding: tax-assessed value and market value are not the same. And if you’re buying or selling a home, understanding the difference is absolutely crucial. In this article, we’ll explain what each of these values really means and how they can impact both buyers and sellers. What Is Market Value? Market value refers to the price a buyer is willing to pay and a seller is willing to accept under current market conditions. It’s not based on just square footage or location—it’s determined by a combination of factors, including: Condition of the property and lot size Number of bedrooms, quality of finishes, and renovations Recent sales of similar homes in the area (“comps”) Supply and demand in the local market Neighborhood appeal, school zones, commute, and amenities Market value is what agents use to set a listing price or recommend an offer price. Ultimately, the negotiated sales pricebecomes the true reflection of a home’s market value. What Is Tax-Assessed Value? The tax-assessed value is what your local government—typically the county—uses to calculate property taxes. Assessors use a different set of data to arrive at this figure, including: Recent sales of similar properties The home’s condition and any recent improvements Potential rental income (for investment properties) Rebuilding cost estimates (in case of damage) This value is then adjusted based on local tax exemptions (like a homestead exemption) and assessment ratios, which are usually around 80–90% of the estimated market value. Example: If your home’s market value is $500,000 and your county uses an 80% assessment ratio, your tax-assessed value would be $400,000, which is then used to calculate your annual property taxes. Why This Difference Matters In many areas, including Illinois, tax-assessed values often lag behind actual market value. That’s because there are legal caps on how much assessed values can increase annually, even if market prices rise quickly. So how can this work to your advantage? For Sellers:If the assessed value is high, it can help justify your asking price.Example: “The assessed value is already $310,000, so my list price of $320,000 is reasonable.” For Buyers:If the assessed value is low, it can be a negotiation point.Example: “The tax-assessed value is only $260,000—why are you asking $300,000?” However, in today’s competitive market with limited inventory, assessed value alone may not carry much weight. Buyers are often competing over homes, and offers tend to reflect market dynamics more than tax data. The Bottom Line: The Agreed-Upon Price Is What Really Matters Both tax-assessed value and market value serve as reference points—but the only number that truly matters is the price agreed upon by buyer and seller. Still, understanding both values can give you an edge when preparing to buy, sell, or negotiate. Final Thoughts In a fast-moving market like today’s, it's more important than ever to know your home's true market value. Don’t rely solely on your property tax statement to estimate your home’s worth. If you’re planning to buy or sell soon, speak with a local expert to get an accurate assessment and build a winning strategy. Contact: Hans Han – Chicago BDB 📞 773-717-2227 📩 ChicagoBDB@gmail.com

최근 바이어분들과 이야기하다 보면 가장 많이 나오는 질문 중 하나가 바로 집값이 떨어질 가능성에 대한 이야기입니다. 많은 분들이 지금 사면 나중에 손해 보는 것 아니냐는 걱정을 하시고, 조금만 더 기다리면 집값이 크게 내려갈 것 같다고 생각하십니다. 5월 18일 Keeping Current Matters의 기사와 최근 미국 부동산 시장 데이터를 종합해보면, 현재 시장은 일부 지역 조정은 있을 수 있어도 전국적인 집값 폭락 가능성은 매우 낮다는 방향으로 흘러가고 있습니다. 실제로 최근 미국 시장은 팬데믹 시절처럼 폭등하는 시장도 아니고, 그렇다고 2008년 금융위기 같은 폭락장도 아닙니다. 오히려 전국적으로 보면 상승 폭이 둔화되면서 보다 정상적인 시장으로 이동하는 과정에 가깝습니다. 많은 전문가들도 2026년 전국 평균 집값은 완만한 상승 또는 보합 수준을 예상하고 있습니다. 특히 중요한 부분은 지역별 차이입니다. 텍사스, 플로리다 일부 지역처럼 최근 몇 년간 공급이 과도하게 늘어난 지역은 가격 조정 가능성이 있습니다. 하지만 중서부(Midwest)와 북동부(Northeast)는 상황이 다릅니다. 오히려 inventory 부족 현상이 계속 이어지고 있고, 상대적으로 affordability가 유지되면서 가격 방어가 강하게 나타나는 지역들이 많습니다. 여기서 시카고와 일리노이 시장이 중요한 이유가 나옵니다. 시카고 서버브 지역은 전국적으로 봐도 아직 inventory가 매우 부족한 편입니다. 특히 학군 좋은 Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove, Schaumburg 같은 지역들은 여전히 새 리스팅이 나오면 경쟁이 붙는 경우가 많습니다. 즉, 전국 뉴스에서 집값 하락 이야기가 나온다고 해서 우리 지역 시장까지 똑같이 움직인다고 보기는 어렵습니다. 오히려 지금 시장은 바이어 입장에서 선택지가 조금 늘어난 것이 핵심입니다. 예전처럼 하루 만에 수십 개 오퍼가 몰리는 극단적인 시장은 다소 완화되었고, inspection이나 financing contingency를 넣을 수 있는 기회도 조금씩 생기고 있습니다. 일부 builder들은 incentive나 rate buy-down까지 제공하고 있습니다. 많은 분들이 금리가 내려가면 그때 사겠다고 말씀하시지만, 실제로 금리가 내려가기 시작하면 시장에 대기하던 바이어들이 다시 움직일 가능성이 매우 큽니다. 그렇게 되면 다시 경쟁이 심해지고 가격 상승 압력이 생길 수 있습니다. 즉, 지금은 높은 금리 때문에 시장이 완전히 죽어 있는 것이 아니라, 오히려 경쟁이 잠시 완화된 틈이라고 보는 시각도 많습니다. 그리고 가장 중요한 부분이 있습니다. 집은 단순히 타이밍 게임이 아닙니다. 내가 필요한 시점에, 감당 가능한 수준으로, 좋은 지역의 좋은 집을 확보하는 것이 훨씬 중요합니다. 특히 장기 보유를 생각한다면 미국 부동산은 여전히 안정적인 자산으로 평가받고 있습니다. 지금 시장은 기다리기만 하는 사람과 준비하고 움직이는 사람의 차이가 앞으로 크게 벌어질 가능성이 높은 시기입니다. 바이어분들은 지금부터라도 lender 미리 준비하시고, 원하는 지역과 예산을 명확히 정리해 두시는 것이 중요합니다. 셀러분들도 아직 inventory가 부족한 지역에서는 충분히 좋은 조건으로 판매가 가능한 시장이라는 점을 기억하셔야 합니다. 결국 시장은 완벽한 타이밍을 기다리는 사람보다, 준비된 사람이 기회를 가져가는 경우가 훨씬 많습니다. 시카고 및 서버브 지역 부동산 상담이 필요하시면 언제든 편하게 연락주시기 바랍니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

One of the most common questions buyers are asking right now is: “What if home prices drop after I buy?” Many buyers are wondering whether they should wait longer, hoping for a major price correction or even a housing crash. However, based on recent U.S. housing market data and a May 18 analysis from Keeping Current Matters, the likelihood of a nationwide housing price crash remains very low. The current market is not like the pandemic-era boom, but it also does not resemble the 2008 financial crisis. Instead, the market is gradually shifting toward a more balanced and normalized environment. Many housing experts are forecasting moderate price appreciation or relatively stable home prices throughout 2026. One of the most important factors today is that real estate markets are becoming increasingly local. Some areas, particularly parts of Texas and Florida where inventory has risen rapidly in recent years, may experience price adjustments. However, the Midwest and Northeast are seeing very different conditions. Many of these areas continue to struggle with low inventory levels while maintaining relatively strong affordability compared to other regions. This is exactly why the Chicago and Illinois suburban markets remain important. In many Chicago suburban areas, housing inventory is still extremely limited. Popular school district communities such as Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove, and Schaumburg continue to see strong buyer demand whenever new listings hit the market. In other words, national headlines about falling home prices do not necessarily reflect what is happening in local markets like ours. What has changed most is that buyers now have slightly more breathing room. The extreme bidding wars seen during the height of the pandemic market have eased somewhat, giving buyers more opportunities to include inspection contingencies, financing protections, and negotiate terms more comfortably. Some builders are even offering incentives or mortgage rate buy-down programs. Many buyers say they are waiting for interest rates to fall before entering the market. However, once rates begin to decline, a large number of waiting buyers may rush back into the market at the same time, potentially increasing competition and pushing prices higher again. That is why many industry professionals believe today’s market is not “dead” because of high interest rates — it may simply be a temporary window where competition has softened. Most importantly, buying a home is not purely about perfectly timing the market. It is about securing a home that fits your needs, budget, and long-term goals. For long-term homeowners, U.S. real estate is still widely considered a stable and valuable asset. Right now, the gap between people who are simply waiting and those who are actively preparing may become much larger over time. For buyers, this is a great time to prepare financing, connect with lenders, and clearly define your preferred areas and budget. For sellers, low inventory in many Chicago suburban neighborhoods still creates strong opportunities to sell under favorable conditions. In real estate, opportunities often go to those who are prepared — not necessarily those waiting for the “perfect” timing. If you need guidance regarding the Chicago or suburban Illinois real estate market, feel free to reach out anytime. Chicago Real Estate – Sang Chul Han 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

최근 한 조사에 따르면, 학자금 대출이 있는 응답자 중 72%가 이 부채 때문에 주택 구입이 늦어질 것 같다고 답했습니다. 혹시 여러분도 같은 고민을 하고 계신가요?대출을 다 갚을 때까지 기다려야만 첫 집을 살 수 있을까?아니면 학자금 대출이 남아 있어도 주택 융자 승인을 받을 수 있을까? 이런 질문을 가지는 것은 자연스러운 일입니다. 주택 구매는 인생에서 가장 큰 재정 결정을 내리는 순간 중 하나이기 때문입니다. 하지만 이런 고민이 여러분의 내 집 마련을 불필요하게 미루는 결과로 이어질 수도 있습니다. 학자금 대출이 있어도 주택 융자가 가능한가요? 결론부터 말씀드리면, 학자금 대출이 있다고 해서 반드시 주택 구입이 불가능한 것은 아닙니다.Yahoo Finance는 이에 대해 다음과 같이 분석했습니다. 학자금 대출은 주택 구입을 가로막는 장애물이 아닐 수 있으며, 자신의 재정 상황을 잘 이해하고 접근 방식을 잘 선택한다면 내 집 마련은 충분히 가능하다는 것입니다. 실제로 전미부동산협회(NAR)의 연례 보고서에 따르면, 첫 주택을 구입한 바이어 중 32%는 학자금 대출을 보유하고 있었다고 합니다. 그리고 그들의 평균 학자금 대출 금액은 약 $30,000 수준이었습니다. Chase 은행은 다음과 같은 점도 강조하고 있습니다. 학자금 대출은 신용카드 부채나 자동차 융자처럼 단지 신용 보고서 상의 다른 형태의 부채일 뿐이며, 융자 승인에 미치는 영향은 동일하다는 것입니다. 결국, 꾸준한 수입과 전반적인 재정 건전성이 있다면 학자금 대출이 있다고 해서 집을 사지 못할 이유는 없습니다. 시카고 및 일리노이 시장에서 현실적으로 가능한가요? 2024년과 2025년 상반기를 통틀어, 시카고 및 그 교외(특히 DuPage, Cook, Lake County 지역)의 주택 시장은 안정적인 가격 상승과 함께 재고 증가 현상을 보이고 있습니다. 이는 바이어가 선택할 수 있는 매물이 더 많아졌음을 의미하며, 특히 첫 집을 사려는 분들에게는 협상 가능한 여지가 더 넓어진 시장이라는 뜻입니다. 또한 최근 다양한 first-time homebuyer 지원 프로그램이 늘어나고 있으며, 시카고시 및 일리노이 주정부 차원에서도 다운페이먼트 보조금이나 이자율 buy-down 같은 혜택이 적용되고 있습니다. 학자금 대출이 있다면, 오히려 이런 프로그램을 적극 활용해야 할 때입니다. 마무리 학자금 대출이 있다고 해서 내 집 마련을 포기해야 할 이유는 없습니다. 먼저 전문가와 상담을 통해 현재 자신의 자격 조건을 정확히 파악해 보시기 바랍니다. 막연한 두려움보다, 구체적인 수치를 아는 것이 훨씬 강력한 첫걸음이 될 수 있습니다. 학자금 대출이 있다고 해서 집을 살 수 없다고 단정 짓기 전에, 지금 전문가와 상담해보시길 권합니다. 시카고 복덕방 한상철이 여러분의 첫 집 마련 여정을 도와드리겠습니다. 📞 773-717-2227 📧 ChicagoBDB@gmail.com

According to a recent survey, 72% of respondents with student loans said their debt is delaying their ability to buy a home.Are you facing the same concern?Do you feel like you have to wait until your loans are paid off to buy your first home?Or are you unsure whether having student loans will block you from getting mortgage approval? These are natural questions—buying a home is one of the biggest financial decisions you’ll ever make. But waiting too long because of uncertainty could cause you to miss valuable opportunities. Can You Qualify for a Mortgage If You Have Student Loans? The answer is yes—having student loans does not automatically prevent you from buying a home. According to Yahoo Finance, student debt doesn’t have to be a roadblock if you understand your financial picture and choose the right approach.In fact, the National Association of Realtors (NAR) reports that 32% of first-time homebuyers had student loan debt when they purchased their homes. Their average loan balance? About $30,000. Chase Bank adds that student loans are just one form of debt on your credit report—like a car loan or credit card balance. What matters most to lenders is your income stability and overall financial health. If you have a steady job and manage your debt responsibly, student loans don’t have to stand in your way. What About the Chicago and Illinois Market? In both 2024 and early 2025, the Chicago metro area and surrounding suburbs (especially DuPage, Cook, and Lake County) have seen a steady rise in home inventory along with moderate price appreciation.This means more listings to choose from and greater room for negotiation—especially helpful for first-time buyers. At the same time, more homebuyer assistance programs are available than ever before. From city-level to statewide support, there are grants for down payments, interest rate buy-downs, and other incentives designed to help buyers—especially those managing student loan debt. Bottom Line Having student loans is not a reason to give up on your dream of homeownership.Start by speaking with a professional who can assess your specific financial picture. Often, the fear of the unknown holds us back more than the numbers themselves. Before you assume “I’m not ready,” let’s look at your options together. Sand Chul Han at Chicago BDB is here to help you take that first confident step toward owning your home. 📞 773-717-2227 | 📧 ChicagoBDB@gmail.com

집을 팔기로 결정하신 셀러분들이 가장 먼저 고민하는 것이 있습니다. 바로 얼마에 시장에 내놓아야 가장 좋은 결과를 만들 수 있을까 하는 부분입니다. 많은 분들이 처음에는 조금 높게 시작하면 협상할 여유도 생기고 결국 더 좋은 가격에 팔 수 있지 않을까 생각하십니다. 하지만 지금 시장에서는 이 전략이 오히려 집을 안 팔리게 만드는 가장 큰 실수가 될 수 있습니다. 5월 14일 Keeping Current Matters의 분석에 의하면, 현재 미국 부동산 시장에서 가장 자주 발생하는 실수 중 하나가 바로 시장보다 높은 가격으로 리스팅을 시작하는 것이라고 합니다. 과거처럼 무조건 여러 개의 오퍼가 들어오던 시장이 아니기 때문입니다. 시장은 이미 달라졌습니다 2021년, 2022년만 해도 많은 지역에서 집을 내놓으면 며칠 안에 여러 오퍼가 들어오고 리스팅 가격 이상으로 계약되는 일이 흔했습니다. 하지만 지금은 분위기가 다릅니다. 최근 미국 부동산 협회인 National Association of Realtors와 여러 부동산 데이터 기관들의 발표에 의하면, 전국적으로 매물 수는 꾸준히 증가하고 있고 바이어들은 예전보다 훨씬 더 꼼꼼하게 집을 비교하고 있습니다. 이제 바이어들은 단순히 집이 나온다고 바로 움직이지 않습니다. 같은 가격대에서 더 좋은 조건의 집이 있는지, 향후 수리비가 얼마나 들어갈지, 학교와 교통은 어떤지, 향후 재판매 가치가 있는지까지 분석하고 움직입니다. 가격을 높게 시작하면 어떤 일이 생길까요? 많은 셀러분들이 처음에는 이렇게 생각하십니다. 조금 높게 시작해서 반응을 보면 되지 않을까. 하지만 실제 시장 반응은 훨씬 냉정합니다. 처음 가격이 시장 대비 높게 책정되면 바이어들은 협상부터 생각하지 않고 그냥 다른 매물로 넘어가는 경우가 많습니다. 특히 요즘 바이어들은 MLS의 Price Reduction History, Days on Market, Comparable Sales까지 모두 확인하고 있습니다. 결국 초반 1~2주 동안 반응이 없으면 이런 흐름이 만들어집니다. 관심 감소 → 쇼잉 감소 → 가격 조정 → 바이어들의 추가 의심 → 더 긴 판매 기간 이렇게 되면 결국 처음부터 적정 가격에 나왔던 집보다 더 낮은 가격에 계약되는 경우도 적지 않습니다. 시카고와 교외 시장도 비슷합니다 제가 활동하는 Chicago 및 Illinois 교외 시장도 비슷한 흐름이 나타나고 있습니다. Naperville, Glenview, Northbrook 같이 수요가 강한 지역조차도 가격이 시장보다 높으면 바이어들의 첫 반응이 빠르게 식는 모습을 자주 보게 됩니다. 반대로 시장 데이터를 정확히 반영해서 시작한 집들은 여전히 첫 주말 쇼잉이 몰리고, multiple offer 상황도 만들어지고 있습니다. 결국 중요한 것은 내가 원하는 가격이 아니라 시장이 인정해주는 가격입니다. 지금 셀러분들이 가장 먼저 해야 할 것 집을 내놓기 전에 반드시 확인하셔야 하는 것은 다음 세 가지입니다. 최근 30일 안에 실제로 계약된 comparable homes현재 경쟁 중인 active listings우리 집이 바이어 입장에서 얼마나 매력적으로 보이는지에 대한 객관적 평가 가격은 희망사항으로 정하는 것이 아니라 전략으로 정하는 것입니다. 지금 시장은 기다리는 셀러보다 준비된 셀러가 더 좋은 결과를 만들고 있습니다. 특히 금리 변동성과 경제 뉴스가 계속 나오고 있는 지금은 첫 전략이 결과를 거의 결정한다고 보셔도 됩니다. 집을 팔 계획이 있으시거나, 지금 내 집 가격이 시장에서 어느 정도 경쟁력이 있는지 궁금하시다면 언제든 상담 도와드리겠습니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

One of the first questions sellers ask when preparing to list their home is: “What price should we start with to get the best result?” Many homeowners believe that starting at a higher price gives them room to negotiate and could eventually lead to a better final sale price. However, in today’s market, this strategy can actually become one of the biggest reasons a home struggles to sell. According to a May 14 analysis by Keeping Current Matters, one of the most common mistakes sellers are making in today’s housing market is pricing homes above market value. Unlike the market conditions of the past few years, buyers are no longer rushing into every listing with multiple offers. The Market Has Changed Back in 2021 and 2022, many homes received multiple offers within days and often sold above asking price. But today’s market looks very different. Recent reports from the National Association of Realtors and other housing data organizations show that inventory is steadily increasing nationwide, while buyers are becoming far more selective and analytical. Today’s buyers are carefully comparing homes before making decisions. They are evaluating: overall condition of the home potential future repair costs school districts and commute long-term resale value competing listings within the same price range Buyers are no longer reacting emotionally alone — they are shopping strategically. What Happens When a Home Is Priced Too High? Many sellers initially think: “Why not start a little higher and see what happens?” But the market response is often much harsher than expected. When a home is priced noticeably above market value, many buyers do not even attempt to negotiate. Instead, they simply move on to other listings. Today’s buyers are extremely informed. They are reviewing: MLS price reduction history days on market comparable sales recent neighborhood activity If a listing receives little attention during the first one to two weeks, the following pattern often begins: Decreased interest → fewer showings → price reductions → buyer skepticism → longer time on market At that point, homes often end up selling for less than they might have if they had been priced correctly from the beginning. Chicago and Suburban Markets Are Seeing Similar Trends This pattern is also becoming increasingly visible throughout Chicago and surrounding Illinois suburbs. Even in highly desirable areas such as Naperville, Glenview, and Northbrook, buyers tend to lose interest quickly when homes are priced above market expectations. On the other hand, homes priced strategically based on current market data are still attracting heavy weekend traffic, strong showing activity, and in some cases, multiple offers. Ultimately, the market determines value — not simply the seller’s desired number. What Sellers Should Focus on First Before listing a home, sellers should carefully evaluate: Comparable homes that went under contract within the past 30 days Current competing active listings An objective assessment of how attractive the home appears from a buyer’s perspective Pricing should not be based on hope — it should be based on strategy. In today’s market, prepared sellers are consistently achieving better results than sellers who wait or overprice. With continued interest rate uncertainty and ongoing economic changes, the initial pricing strategy can heavily influence the entire outcome of the sale. If you are considering selling your home or would like to know how competitive your home’s value is in today’s market, feel free to reach out anytime. Chicago Real Estate – Sang Chul Han 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

금리는 아직 높지만, 바이어들의 움직임이 달라지고 있습니다 지난 1주일간 미국 부동산 시장에서 가장 주목받은 뉴스는 바이어들이 다시 시장으로 돌아오기 시작했다는 흐름이었습니다. 5월 11일 Reuters 보도에 따르면, 미국 기존주택 판매량이 예상보다 소폭 증가하면서 시장에 변화의 신호가 나타나고 있다고 분석했습니다. 높은 모기지 금리에도 불구하고 실제 계약에 나서는 바이어들이 늘어나고 있다는 의미였습니다. 사실 올해 들어 많은 분들이 금리가 내려갈 때까지 기다리겠다는 이야기를 많이 하셨습니다. 하지만 시장은 예상보다 다르게 움직이고 있습니다. 5월 12일 Wall Street Journal 보도에 따르면, 현재 미국 30년 고정 모기지 금리는 여전히 6%대 중반 수준을 유지하고 있지만, 시장은 이제 이 금리에 적응하기 시작했다고 분석했습니다. 완벽한 금리 하락을 기다리기보다, 원하는 집이 나왔을 때 움직이는 바이어들이 늘고 있다는 이야기입니다. 여기에 더해 공급도 조금씩 변화하고 있습니다. 5월 10일 Zillow 시장 분석에 따르면, 미국 일부 지역에서는 신규 리스팅이 작년보다 증가하기 시작했고, 팬데믹 이후 극심했던 공급 부족 현상이 일부 완화되는 모습을 보이고 있다고 전했습니다. 그렇다면 이게 시카고 시장에도 똑같이 적용될까요? 답은 그렇지 않을 가능성이 높습니다. 제가 현장에서 느끼는 시카고 및 일리노이 주요 지역 시장은 전국 뉴스와 조금 다르게 움직이고 있습니다. 특히 Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove, Schaumburg 같은 인기 학군 지역은 여전히 inventory가 많지 않습니다. Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove, Schaumburg 특히 move-in ready 단독주택은 아직도 multiple offer가 자주 발생하고 있습니다. 즉, 전국 뉴스만 보고 기다리기에는 지역별 차이가 너무 큽니다. 바이어분들이 지금 꼭 생각해보셔야 할 것 많은 바이어분들이 금리가 떨어지면 사겠다고 말씀하십니다. 그런데 금리가 내려가기 시작하면 어떤 일이 생길까요? 지금 기다리고 있는 바이어들이 한꺼번에 시장으로 들어올 가능성이 높습니다. 그렇게 되면 경쟁은 다시 치열해지고, 지금보다 협상력이 줄어들 수 있습니다. 오히려 지금 같은 시장에서는: 경쟁이 예전보다 조금 덜할 수 있고 inspection credit이나 closing cost 협상 가능성이 생길 수 있고 원하는 학군 지역에 진입할 기회가 생길 수 있습니다 셀러분들도 지금 전략이 더 중요해졌습니다 매물이 조금씩 늘어나는 시장에서는 예전처럼 집만 내놓는다고 바로 팔리는 시대가 아닙니다. 이제는: 정확한 pricing strategy professional staging 강력한 온라인 marketing 협상 전략 이 네 가지가 결과를 크게 좌우하게 됩니다. 시장은 항상 뉴스를 먼저 아는 사람이 아니라, 준비된 사람이 먼저 기회를 잡는 경우가 많습니다. 지금 집을 사야 할지, 팔아야 할지 고민 중이시라면 전국 뉴스만 보지 마시고, 내가 원하는 지역의 실제 데이터를 먼저 확인해보시길 권해드립니다. 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

Interest rates are still high, but buyer behavior is beginning to shift. One of the biggest real estate headlines in the U.S. over the past week has been the growing sign that buyers are starting to return to the market. According to a May 11 Reuters report, existing home sales in the U.S. increased slightly more than expected, signaling a potential shift in the market. Despite high mortgage rates, more buyers are beginning to move forward with actual contracts and purchases. Earlier this year, many buyers said they would wait until interest rates dropped before entering the market. However, the market appears to be moving differently than expected. A May 12 Wall Street Journal report noted that while 30-year fixed mortgage rates remain in the mid-6% range, buyers are beginning to adapt to the current rate environment. Instead of waiting for the “perfect” drop in rates, more buyers are deciding to act when the right home becomes available. At the same time, inventory is slowly changing as well. According to a Zillow market analysis released on May 10, new listings have started increasing in some parts of the country, and the severe housing shortage seen after the pandemic is beginning to ease slightly. But does this apply equally to the Chicago market? Probably not. From what I’m seeing firsthand in Chicago and surrounding Illinois suburbs, many local markets are behaving differently from national trends. In highly desirable school districts such as Naperville, Glenview, Northbrook, Buffalo Grove, and Schaumburg, inventory remains very limited. Especially for move-in-ready single-family homes, multiple offers are still common. That means relying only on national headlines may not reflect what’s actually happening in your target neighborhood. What Buyers Should Consider Right Now Many buyers say they’ll purchase once interest rates come down. But what happens when rates actually start falling? A large number of buyers who have been waiting on the sidelines may rush back into the market all at once. That could increase competition again and reduce negotiation power for buyers. In today’s market, buyers may still have opportunities such as: Slightly less competition than during peak pandemic years Potential negotiation opportunities for inspection credits or closing costs Better chances to enter highly desired school districts Sellers Need Strategy More Than Ever As inventory gradually increases, simply listing a home is no longer enough. Today’s market requires: Accurate pricing strategy Professional staging Strong online marketing Effective negotiation strategy These factors can significantly impact the final result. In real estate, opportunities often go to those who are prepared — not simply those who hear the news first. If you’re thinking about buying or selling, don’t rely only on national headlines. Make sure to understand the actual market conditions in the specific area you care about. Chicago Real Estate – Sang Chul Han 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

Whether you're planning to move soon or not, having a strategy for home improvements is always a wise move. Time and money are valuable resources, and not every renovation delivers the same return. According to U.S. News Real Estate, it’s important to consider which projects will appeal most to future buyers. In other words, before diving into a pool installation or home expansion, ask yourself if the upgrade will actually increase your home’s value. The first step? Talk to a real estate expert in your area. Prepare Now, So You Don’t Have to Rush Later If you're planning to move soon, it’s a good idea to prioritize your to-do list now. Even if you’re not planning to move, life can change in an instant—a new job, the birth of a child, or a shift in family circumstances could suddenly accelerate your timeline. By preparing in advance, you can avoid unnecessary financial stress and make the transition smoother. Plus, you get to enjoy the upgrades now and have a more competitive listing when it’s time to sell. What Should You Upgrade? Here Are the Top ROI Projects Nationwide According to the National Association of Realtors (NAR), the following upgrades offer the highest return on investment (ROI):• Flooring replacement• Bathroom remodel• Kitchen upgrades• Exterior painting and door replacement• Roof repairsHowever, these are national averages, and the local market in Chicago or Illinois may differ. For example, finished basements might be more appealing in some areas, while energy-efficient windows could be a stronger selling point in others.That’s why it’s best to consult a local real estate expert—someone who knows what improvements are actually paying off in your neighborhood. Over-the-Top Upgrades Can Backfire Luxury renovations that are out of step with the neighborhood can make a home harder to sell. For instance, if most homes in your area are priced under $500,000, but your home is listed at $650,000 because of upgrades, buyers may feel it's overpriced—no matter how well-renovated it is. It’s smarter to focus on upgrades that are in demand and align with local buyer preferences. Final Thoughts Even if you’re not planning to sell anytime soon, managing and upgrading your home strategically can bring big benefits later. It’s one of the most reliable ways to enjoy your home more now and sell it faster—and for a better price—down the road. Thinking about a potential upgrade? Now is the time to find out if that idea could really boost your home’s value. Contact Hans Han at Chicago BDB for expert local advice. Sangchul Han Chicago BDB 773-717-2227 ChicagoBDB@gmail.com

이사 계획이 당장 있는 분이든 아니든, 집을 어떻게 고칠지에 대한 전략은 언제나 중요합니다. 시간과 돈은 모두 소중한 자원이기 때문에 모든 수리가 다 같은 가치를 제공하는 것은 아닙니다. 미국 부동산 전문 매체 U.S. News Real Estate는 다음과 같이 말합니다. 어떤 프로젝트가 미래의 구매자에게 매력적일지 판단하는 것이 필요하다고 조언하고 있습니다. 즉, 수영장이나 확장 공사를 생각하기 전에 해당 작업이 실제 집값 상승에 도움이 될지를 먼저 따져봐야 한다는 뜻입니다. 그리고 그 첫걸음은 바로 해당 지역 부동산 전문가와 상의하는 것부터 시작되어야 합니다. 지금 준비해두면, 나중에 급할 일이 없습니다 곧 이사를 계획하고 계신다면, 미리 해야 할 일의 우선순위를 정하는 것이 좋습니다. 그리고 당장은 이사 계획이 없더라도 인생은 언제든 변할 수 있습니다. 새로운 직장, 자녀의 출생, 가족의 상황 변화 등으로 갑자기 이사 계획이 앞당겨질 수 있기 때문입니다. 미리 준비해두면, 자금이나 스트레스 측면에서 훨씬 더 수월하게 움직일 수 있습니다. 게다가 당장 그 업그레이드의 혜택도 누릴 수 있고, 판매 시점이 되었을 때 더 경쟁력 있는 매물로 시장에 내놓을 수 있습니다. 무엇을 고치면 좋을까요? 전국 평균 ROI 높은 항목은 다음과 같습니다 전미부동산협회(NAR)의 조사에 따르면, 아래와 같은 항목들이 투자 대비 수익(Return on Investment, ROI)이 높은 업그레이드로 꼽히고 있습니다. 바닥 교체 욕실 리모델링 부엌 업그레이드 외관 도색 및 문 교체 지붕 보수 하지만 이 수치는 어디까지나 전국 평균일 뿐이며, 시카고나 일리노이 같은 지역 시장에서는 조금씩 달라질 수 있습니다. 어떤 지역에서는 finished basement가 인기일 수 있고, 어떤 동네에서는 energy-efficient window 교체가 더 효과적일 수 있습니다. 이럴 때 가장 좋은 방법은 지역 전문가에게 상담을 요청하는 것입니다. 해당 지역에서 어떤 업그레이드가 실제 매매 성과로 이어지고 있는지를 가장 잘 알고 있는 사람이 바로 지역 부동산 에이전트입니다. 과한 업그레이드는 오히려 독이 될 수 있습니다 너무 고급스러운 리모델링은 오히려 근처 매물들과의 가격 격차를 벌려서 시장에서 외면받을 수 있습니다. 예를 들어, 동네 대부분의 집이 $500,000 이하인데, 본인의 집만 $650,000을 요구한다면, 아무리 수리가 잘 되어 있더라도 구매자는 부담을 느낄 수밖에 없습니다. 적정 수준에서, 구매자가 가장 선호하는 항목에만 집중해서 투자하는 것이 현명한 전략입니다. 마무리 지금 이사할 계획이 없더라도, 지금부터 전략적으로 집을 관리하고 수리해두는 것이 나중을 위해 큰 도움이 됩니다. 지금 집을 더 사랑하게 만들고, 나중에 판매할 때 더 빠르고 좋은 가격에 팔 수 있도록 돕는 가장 확실한 방법입니다. 요즘 집에 대해 고쳐볼까 고민 중인 부분이 있다면, 지금 그 아이디어가 실제 집값 상승으로 이어질 수 있을지 확인해보시는 게 어떨까요? 시카고 복덕방 한상철과 함께 상의해보시길 권해드립니다. 문의: 시카고 복덕방 한상철 773-717-2227, ChicagoBDB@gmail.com