Search Results

그럼 지난 포스팅에 이어 다음 항목들을 정리해드리겠습니다. Paragraph 7. Financing (cont.) line 65-70 은 계약서에 적혀진 날까지 구매자가 위에서 말한 융자를 얻는데 실패하면 본 계약은 무효화된다는 내용입니다. 혹 융자가 늦어지게되면 구매자는 판매자에게 꼭 지연되는 이유와 언제까지 지연될지를 알려주고 동의를 구해야 합니다. 무효화가 확정되는 시점은 판매자가 구매자에게 계약 무효에 대한 내용을 알려주는 시점이며, 혹 융자가 늦어졌더라도 판매자의 계약무효전에 융자를 제공하면 계약은 유효한 상태로 유지됩니다. line 71- 74 은 계약성사후 5일 혹은 쌍방간에 합의된 기간안에 구매자가 융자신청이나 그에 관한 비용지불을 못했을 경우 판매자가 계약을 파기할수 있다는 내용입니다. line 75 - 81 은 계약의 연기사유를 제공한 쪽에서는 계약을 파기할 권한이 없다는 내용입니다. 가끔 현재있는 집을 판매하시며 동시에 새 집을 구매하시는 구매자분들이 계신데, 그런경우 Paragraph 30에 그 에대한 내용을 따로 기재하지 않으면 계약연기에 대한 계약 파기가 일어났을때 보호받으실수 없습니다. line 82 - 83 구매자가 FHA, VA혹은 USDA 융자를 이용할경우, 해당 융자에 관련된 Amendment 서류를 작성하셔야 합니다. 그 서류의 주된 내용은 "집의 감정가가 XX이하로 나왔을 경우, 구매자가 계약금을 돌려받으며 계약을 파기할수 있다" 입니다. Paragraph 7- b). Cash Transaction with no mortgage Paragraph 7 - b) 의 내용은 구매자가 현찰구매시 이용하는 부분입니다. 역시 현재 소유한 부동산을 판매한 현찰로 새집을 구매할때는 Paragraph 30의 부분을 작성해야 합니다. Paragraph 7- c). Cash Transaction, Mortgage Allowed Paragraph 7-c) 의 내용은 현찰로 구매를 하되, 필요한 현찰을 융자로가져와 구매하는 경우에 해당되는 내용입니다. 중요한 부분은, 판매자는 구매자가 융자를 얻는데 필요한 부분에 도움을 주어야 하며, 이역시도, 판매자가 현재 소유한 집을 팔아야 하는 경우 Paragraph 30을 작성해야 한다는 내용입니다. Paragraph 8. Statutory Disclosures 부동산 거래에 있어 중개인과 판매자가 구매자에게 의무적으로 제공해야하는 문서들을 구매자가 받았는지 확인하는 부분입니다. 5개의 문서가 있는데, - Property disclosure: 판매자측에서 제공하며, 판매하는 부동산에 대한 자세한 내용을 밝히는 문서입니다. - EPA Pamphlet, "Protect Your Family From Lead in Your Home": 납성분이 포함된 페인트의 위험성에 관련된 팜플렛입니다. 중개인들이 제공합니다. - Lead-Based Paint Disclosure: 판매인측에서 제공합니다. 해당 부동산의 납 성분 페인트의 유무에 관한 내용을 밝히는 서류입니다. - IEMA "Radon Testing Guidelines for Real Estate Transaction: 라돈가스의 위험성과 태스트에 관련된 판플렛잊니다. 중개인들이 제공합니다. - Disclosure of information on Radon Hazard: 해당 부동산의 라돈가스 유무를 밝히는 서류입니다. 블로그 내용에 대한 피드백 늘 감사히 생각합니다. 질문이나 도움 필요하시면 주저없이 연락 주세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기

지난 블로그에 이어 오늘은 Illinois 거주용 부동산 계약서 두번째 페이지를 뽀개볼까 합니다. Paragraph 5. Closing 계약이 마무리 되는 날을 적는 곳입니다. Closing 날에 구매자는 보통 판매자측에서 선정한 Title company에서 집관련 서류와 융자관련서류들에 서명을 한후 집의 열쇠와 집문서를 받게됩니다. Closing날짜는 집구매시 필요한 사항들을 이행하는데 필요한 시간등을 고려하여 계약이 합의되는 시점부터 약 6주정도를 잡습니다. **하나의 팁은 가능하면 금요일 오후의 클로징 스케줄을 권하지 않습니다. 구매자의 돈이 판매자의 통장에 들어와야 클로징이 끝나고 문서와 열쇠를 받을 수 있는데, 이런 저런 경우로 돈의 송금이 늦어지는 경우가 있습니다. 문제는 송금이 늦어져 은행이 문닫는 시간까지 송금과 수금이 이뤄지지 않으면 클로징이 돌아오는 연기된다는 점입니다. 하여 가능하면 월요일에서 목요일중 늦지않은 시간으로 클로징 스케줄을 잡으세요. Paragraph 6. Possession 집의 소유권과 판매자 측에서 집을 언제까지 비워줘야 하는가에 대한 내용입니다. 계약서 뒷부분에 있는 Paragraph 35에 별다른 조건이 없으면, 클로징이 끝나는 순간 집의 소유권이 판매자에서 구매자에게 전달되며, 클로징까지는 집을 비워줘야 한다는 내용입니다. Paragraph 7. Financing Paragraph 7 구매자가 집값을 어떤 형태로 지불하는가에 대한 내용입니다. 이부분은 판매자측에서 작성되는데, 다음의 세가지 옵션이 있습니다. a) Loan Contingency (융자구매) b) Cash Transaction with no mortgage (현찰구매) c) Cash Transaction, mortgage allowed (현찰구매후 융자) *일단 중요한 단어는 "contingency"입니다. 이는 쉽게 풀어설명하면 판매자측에서 셀러에게 "내가 이 계약을 XX한 조건으로 하는데, XX한 조건이 외적요소로 충족이 안될시 계약불이행에 대한 책임이 없다" 입니다. 그럼 첫번째 a) Loan Contingency부터 살펴보겠습니다. line 56 - 64 까지는 어떠한 종류의 융자를 어떠한 이자의 형태로 (고정, 변동) 몇년간 몇%의 이자율로 얻겠다는 내용입니다. 이또한 후에 따로 설명드리겠지만, 융자의 종류도 여러가지가 있습니다. - Conventional: 일반 융자입니다. - FHA: Federal Housing Administration 즉 정부기관에서 허가한 금융기관에서 발행하는 융자입니다. 대상은 수입이 mid - low에 해당되는 분들이나 처음 집을 사시는 분들이며 구매자측에는 많은 혜택이 있습니다. 하지만, 융자가 나오는 과정이 복잡하여 판매자가 선호하는 융자의 형태는 아닙니다. 예를 들면 융자를 받기위해서는 금융기관측의 집검사 (Home inspection)를 통과해야 합니다. 집검사시 적발된 사항에 대해서는 판매자가 100%고쳐야 하는 불편함도 있습니다. - VA: 군복무중 혹은 군복무를 하셨거나, 그 배우자등이 받는 혜택입니다. 이자율도 낮고, down payment를 안해도 되는 이점이 있습니다. 일생에 딱 한번 사용하실수 있습니다. - USDA: United States Department of Agriculture, 즉 한국의 농산부에서 허가하는 융자입니다. 원래취지는 미국 시골의 주거환경과 지역발전을 위해 생겨난 융자입니다. FHA나 VA와 마찬가지로 구매자측에는 낮은 이자율과 낮은 downpayment등의 이점이 있으나, FHA와 비슷하게 금융기관에서 시행하는 집검사를 통과해야하는 경우가 있습니다. 대상또한 FHA보다는 높은 신용등급을 요구합니다. 무엇보다 USDA 융자의 가능여부가 지역에따라 달라집니다. 물론 대도시 지역은 일차적으로 안되는 것이 원칙이지만 늘 그렇듯 그 안에서 USDA가 가능한 지역도 더러 있습니다. 구체적인 USDA가능지역은 USDA허가 금융기관에 직적 알아보시길 권합니다. 아직 2 페이지가 많이 남았습니다. 다음회차에 이어서 적어보도록 하겠습니다. 궁금하신점 주저없이 알려주세요. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약#계약서#RealEstate#부동산계약서#계약서뽀개기

부동산 계약서 잘 이해하시고 계약하시나요? 부동산 주택거래를 하시며, 13page에 이르는 거주용 부동산 계약서를 자세히 읽어보시는 구매자분들이 몇분이나 계실지 궁금합니다. 한두푼도 아닌, 대부분의 경우는 고객분들의 인생 최고가의 무엇을 구매하시는 일인데, 계약서를 자세히 읽어보시는 고객분도, 혹은 자세히 설명해 드리는 중개인도 드물어 보여, 이 블로그 시리즈를 작성하게 되었습니다. 언어의 문제로 혹은 장문의 계약서를 일일이 읽기 귀찮으셨던 고객분들, 제가 여기서 깔끔하게 정리해 드릴께요. 현재 IL에서 사용되는 버젼은 7.0이기에 "IL Residential Real Estate Contract 7.0"을 대상으로 설명해 드리겠습니다. 구성 계약서는 35개의 paragraph로 구성되어있고, 그 전체 라인수는 563 라인입니다. 아래의 이미지와 같이 Paragraph와 별도로 line number를 적어놓는 이유는 컨트랙에 대한 논의를 할때 말하고자 하는 부분을 쉽게 지목하기 위합입니다. 그럼 Paragraph 별로 어떻한 내용이 있고, 어떠한 부분을 염두해 두셔야 하는지를 알려드릴까합니다. Paragraph 1. The Parties line 2 - 3 이 부분은 판매자와 구매자의 이름이 들어가는 곳입니다. line 4 혹 도와주시는 중개인분이 Dual Agency*의 상황이라면 이곳에 체크를 하고 paragraph 29에 자세한 내용을 표기합니다. *Dual Agency - 한명의 중개인이 판매자와 구매자 모두의 대리인으로 계약을 진행하는 상황입니다. 모든 브로커는 고객의 이익에 최우선으로 행동하게 되어있습니다. 하지만, 한명의 중개인이 한 계약의 판매자와 구매자 모두를 대리한다면 고객들의 이익을 최우선으로 하기 어려운 상황이 됩니다. Dual Agency가 되기 위해서는 각각의 고용인 (판매자 혹은 구매자)의 동의가 있어야 합니다. Paragraph 2. The real Estate 거래의 대상 부동산에 대한 정보입니다. line 7 - 8 에 등록되어있는 부동산의 크기와 주소가 들어갑니다. line 10 에는 1) PIN이라는 세금을 부과하기 위해 정부에서 각 필지에 발행한 번호가 들어갑니다. 각 county의 tax portal을 참고하시면 PIN을 찾을실수 있습니다. 2) 거래하시는 부동산의 형태를 표기하시게 됩니다. line 11 - 14 는 주로 Single Family Attached의 형태에서 사용하시는 란인데, 거래하시는 부동산에 부여된 주차공간과 스토리지 공간이 따로 있는지, 있다면 어떠한 형태로 있는지를 표기하시게 됩니다. Paragraph 3. Fixtures and Personal Property at no additional value 부동산 거래시, 집의 벽면과 천정에 고정되어 있는 모든것들은, 판매자의 특별한 언급이 없는 한 거래되는 부동산에 포함된 것으로 취급됩니다. 그 품목들을 포함하여 어떠한 것들이 이 부동산 거래에 포함이 되는지를 표기하는 부분입니다. line 19 - 28 에는 해당되는 품목들을 채크하시면 됩니다. line 29 에는 그 외에 거래에 포함되는 품목들을 적으시면 됩니다. 판매자가 피아노를 두고 가기로 했다면, 이곳에 piano적으시면 됩니다. line 30 은 주로 판매자가 적는 부분인데, 벽면이나 천정에 고정되어 있음에도 현 부동산거래에 포함되지 않는 품목을 적습니다. 예를 들어 샹드리에를 이사갈때 가져갈 경우, 이곳에 표기해야 합니다. line 31 - 32 도 판매자가 사용하는 부분인데, 거래에 포함된 품목중 작동을 하지않는 품목은 이곳에 명시해야 합니다. line 33 - 34 는 line 31 - 32에 표기되지 않은 품목은 제대로 작동을 한다는 전재하에 계약을 진행한다는 동의입니다. line 35 는 홈 워런티에 대한 내용입니다. 대부분의 경우, 판매자가 구매자에게 홈 워런티를 재공하여 구매후 1년안에 문제가 발생시 적은 금액 혹은 무료로 수리/교체를 할수있는 증서를 제공합니다. 만약 판매자가 워런티를 제공한다면, 이곳에 체크를 하고 Paragraph 32를 통해 얼마짜리 워런티를 제공하는지를 알려줍니다. Paragraph 4. Purchase Price and Payment line 36 - 38 에는 구매가격을 표기합니다. 구매자가 처음 오퍼를 넣을때도 이곳에 금액을 적어 제시합니다. 나중에 최종가격이 결정되면, 새로운 계약서를 다시작성하거나 아니면 처음 오퍼를 넣을때 작성했던 계약서에 두줄을 긋고 금액을 엎데이트 하는 방식으로 진행됩니다. 구매가격에서 계약금 (Earnest Money)를 제외한 나머지 금액은 계약을 마무리 하는 날 (closing) 완불한다는 것에 대한 내용도 적혀있습니다. line 39 - 41 에는 판매자가 구매자에게 별도의 금전적 도움을 주는것을 적습니다. 이 내용은 보통 집의 listing information에 미리 공지되어 있습니다. 예를 들면 "카페트 바꾸는 돈 $3,000을 준다" 등의 내용입니다. line 42 - 44 에는 계약금 (Earnest Money)를 얼마를 언제까지 줄것인지에 대한 내용을 구매자가 적습니다. line 45 - 46 은 계약금을 계약이 마무리되는 시점까지 누가 가지고 있을지에 대한 내용을 적습니다. 한국과는 다르게 미국의 계약금을 포함한 계약에 관련된 유동성이 있는 품목의 돈들은 Escrow라는 명목하에 Escrow account라는 것을 만들어 따로 보관하며 사용하지 못하도록 하고 있습니다. 하여 누가 계약금 (Earnest money)에 대한 escrow account를 가지고 있을지에 대한 동의사항을 표기하게 됩니다. line 47 - 48 은 line 37 - 38의 내용과 비슷한 내용을 클로징시 미납된 모든 금액을 납부한다는 동의입니다. 앞으로 최소한 한주에 하나씩의 블로그를 올릴 계획입니다. 궁금하신것 있으시면 주저없이 연락 부탁드립니다. 시카고 복덕방 한 상 철 (#773-717-2227 / 카톡아이디 chicagobdb) #부동산계약 #계약서 #RealEstate #부동산계약서 #계약서뽀개기